의정부지방법원 2025타경2498. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0013호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.06.28 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 231,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2025.10.27의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김정철·황경해 두 사람이 확인됩니다. 각 보증금은 5,000,000원, 월차임은 350,000원이며 각각 배당요구도 접수했습니다. 그러나 전입일은 2024.02.13과 2023.08.23으로 모두 2022.06.28 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0013호 |
| 용도 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김청수 · 2024.08.16 상속 원인, 2025.10.14 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 746,801,926원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.28 국민은행 근저당권 · 채권최고액 231,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.05.09 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었고, 이후 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 2022.06.28 김종직 명의로 소유권이전과 함께 국민은행 근저당이 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.10.14에는 2024.08.16 상속을 원인으로 김청수에게 소유권이전이 이뤄졌고, 2025.10.27 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정철 | 미상 | 2024.02.13 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경해 | 사무실 등 | 2023.08.23 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김정철은 2025.11.25, 황경해는 2025.11.14 배당요구를 접수했습니다. 두 사람 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정할 수 없지만, 대항력 없음이라는 점은 말소기준일과 전입일의 선후관계로 명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 231,800,000원 | 190,484,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 231,800,000원 중 190,484,000원이 배당되고 41,316,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 채권자 측 잔액으로, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
매각가가 내려갈수록 국민은행에 배당되는 금액은 190,484,000원에서 152,227,200원, 121,621,760원으로 줄고 미배당은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 있어 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 지상 10층·지하 4층 규모이며, 외벽은 복합판넬 등, 창호는 페어글래스 창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전 설비와 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물과 동서남북 4방향으로 외곽 공도가 연결돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 확인. 김정철·황경해 모두 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 김정철은 2025.11.25, 황경해는 2025.11.14 배당요구를 접수했습니다. 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원문으로 대조하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 194,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 별도 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 이용상태와 사용 목적이 맞는지 확인하세요.
- 신청채권액과 담보권. 신청채권자 청구액은 746,801,926원이고, 본건 등기상 국민은행 근저당 채권최고액은 231,800,000원입니다. 배당 시나리오는 채권최고액 기준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.06.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가 외에 임차보증금을 추가로 떠안는 인수형 사건은 아닙니다.
다만 물건은 공부상 공장(지식산업센터)이고 현재 회차는 194,000,000원 신건입니다. 권리상 인수가 없다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 낮게 보되, 신건 가격의 적정성은 별도의 거래사례와 현장 상태를 확인한 뒤 판단하는 구조로 보는 것이 맞습니다.
