의정부지방법원 2025타경2498. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0011호입니다. 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름의 핵심은 단순합니다. 2022.06.28. 국민은행 근저당 188,800,000원이 말소기준이고, 2025.10.27. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 2명도 전입일이 각각 2023.08.23., 2024.02.13.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 김정철과 황경해의 보증금은 각각 5,000,000원, 월차임은 각각 350,000원이지만, 두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리 뒤에 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자가 실제로 존재하므로 권리 인수와 별개로 명도·인도 절차는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2498 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 8층 에이에프08-0011호 |
| 용도 | 기타 · 공부 상 공장(지식산업센터) |
| 현재 소유자 | 김청수 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.06.28. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 188,800,000원 |
| 신청채권자 청구액 | 746,801,926원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 2명
등기부상 최초 소유자는 한국자산신탁주식회사였고, 2022.06.28. 신탁등기 말소와 함께 김종직 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.16. 상속을 원인으로 김청수에게 소유권이 이전됐으며, 2025.10.27. 국민은행이 담보권 실행을 위한 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계 0원
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정철 | 미상 | 2024.02.13 | 5,000,000원 | 350,000원 | 2025.11.25 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황경해 | 사무실 등 | 2023.08.23 | 5,000,000원 | 350,000원 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 0원 |
두 명 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 두 임차인의 보증금을 서로 합산해 매수인 인수액으로 볼 이유도 없습니다. 대항력이 없으므로 낙찰자 승계액은 각각 0원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 188,800,000원 | 188,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,684,000원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 188,800,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 1,684,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 194,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 194,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이번 자료에는 동일 건물·동일 용도에 대한 실거래 비교값이 없어, 이 금액이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 본 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 상 공장(지식산업센터)로 기재돼 있습니다.
- 위치. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 다수 있어 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 지상 10층·지하 4층 건물로, 위생·급배수·소화전 설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물은 동서남북 4방향으로 외곽 공도와 연결돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)입니다.
- 공시지가. 4,597,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김정철·황경해 두 명 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해 신건 194,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 3,516,000원과 국민은행 188,800,000원을 반영한 시나리오이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공부 상 공장(지식산업센터)이므로 이용 가능 업종과 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 배당요구 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 명도
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김정철·황경해는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 다만 실제 임차인 2명이 존재해 명도 절차는 확인해야 하고, 공장(지식산업센터)인 이 물건의 신건 최저가 194,000,000원이 시장가격 대비 적정한지는 실거래 비교자료 없이 판단하기 어렵습니다. 권리는 단순하지만 가격 검증은 별도인 물건입니다.
