제주지방법원 2025타경1703. 제주시 외도일동 645-4, 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만 감정평가 당시에는 주거용 오피스텔로 이용 중이었습니다. 감정가는 214,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 149,800,000원입니다. 사용승인일은 2024.01.17이며 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물에 속합니다.
등기권리만 보면 말소기준은 2024.07.26 세종부강신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 김태원·박미영의 소유권이전청구권가등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 고봉기의 전입일은 2024.06.13으로 근저당권보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 3층301호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 우령2길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 외부 테라스 소재 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 5층 · 사용승인일 2024.01.17 |
| 소유자 | 이재관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종부강신용협동조합 / 778,227,648원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 인수는 미상
말소기준권리는 2024.07.26 접수된 세종부강신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 143,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2024.07.29 접수된 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되지만, 별도 기재상 담보가등기인지 종류와 청산절차를 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 4명, 대상 호실 위험 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차·점유 신고는 4명입니다. 이 가운데 경매 대상인 3층 301호에 직접 연결되는 점유자는 고봉기입니다. 나머지 신고는 4층 402호, 5층 501호 또는 점유 부분 미상으로 기재돼 있어 대상 범위와의 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고봉기 | 3층 301호 · 주거 | 2024.06.13 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지영 | 4층 402호 전부 | 2025.09.09 | 10,000,000원 / 10,000,000원 | 2025.09.30 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고지수 | 미상 | 2024.09.23 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권홍련 | 5층 501호 전부 | 2025.07.31 | 50,000,000원 / 14,500,000원 | 2025.11.28 신고 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 비교 — 실거래 확인 전 가격 가점 금지
확인 가능한 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 214,000,000원과 최저가 149,800,000원이 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 현재 확인되는 가격 정보는 한 차례 유찰로 최저가가 감정가의 70%가 됐다는 사실뿐입니다.
더구나 대상 호실의 대항력 가능·미상 임차보증금이 확인되지 않았기 때문에 가격 비교의 기준은 최저가 단독이 아니라 최저가와 인수 가능액을 합친 실질취득액이어야 합니다. 임차보증금과 최신 거래사례를 확인하기 전에는 할인율을 투자 매력으로 해석하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 근저당권 · 세종부강신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,902,800원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,897,200원을 제외한 뒤 근저당권 채권최고액 143,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 3,902,800원이 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 고봉기의 보증금 미상 위험도 이 표의 인수액에 포함되지 않았습니다. 사건 청구금액 778,227,648원 전체가 이 물건의 배당만으로 충족되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되지만 현황은 주거용 오피스텔이며 외부 테라스가 소재합니다.
- 입지. 외도부영2차아파트 서측 건너편에 위치하며 음식점·소매점·공동주택·단독주택이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구 35m 이하·방화지구·공항소음 제3종 구역·장애물제한표면구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 258.7㎡, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 887,600원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 소유자와 관계인이 부재해 외부 상태와 3층 302호·4층 402호의 내부 상태 등을 고려해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고봉기 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 고봉기의 보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 최저가에 미배당 인수액을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 가등기가 담보가등기인지, 청산절차나 별도 분쟁이 있는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 4층 402호·5층 501호·점유 부분 미상의 신고가 대상 301호 및 매각 범위와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황상 주거용 오피스텔 이용의 차이가 대출·세금·전입·임대 운용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 대상 호실의 내부 전체가 직접 확인되지 않았으므로 내부 마감·설비·누수·테라스 상태를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래·매물·임대료를 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 이후 제출문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 보증금 확인이 먼저
현재 최저가는 149,800,000원으로 감정가 214,000,000원의 70%입니다. 등기부상으로는 말소기준 이후의 가등기와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차 배당표에서도 근저당권 채권최고액이 전액 배당됩니다. 여기까지만 보면 단순한 물건처럼 보입니다.
그러나 대상 301호의 고봉기는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상 인수 0원과 실제 인수 0원은 같은 의미가 아닙니다. 실질취득액은 149,800,000원에 확인되지 않은 임차보증금 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다. 최근 실거래 비교도 확인되지 않은 상태이므로 결론은 명확합니다. 등기권리는 정리되지만, 점유권리는 미확정. 가격 판단도 보류. 보증금·점유·가등기 성격을 확인하기 전에는 최저가 70%만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.
