제주지방법원 2025타경1703. 제주시 외도일동 645-4, 우령2길 56 소재 집합건물의 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정 당시에는 주거용 오피스텔로 이용 중이었습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층이며 사용승인일은 2024.01.17입니다. 소유자 이재관 명의의 소유권보존과 세종부강신용협동조합 근저당권이 2024.07.26 같은 날 접수됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준일 뒤인 2024.07.29에는 김태원·박미영 명의의 소유권이전청구권 가등기가 접수됐습니다. 순위만 보면 매각으로 소멸하는 후순위 권리지만, 가등기의 법적 성격은 입찰 전에 원문을 대조할 필요가 있습니다. 근저당권은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 순위는 기존 2024.07.26 근저당권의 순위를 그대로 따릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 4층 402호 · 우령2길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 당시 주거용 오피스텔로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 · 사용승인 2024.01.17 |
| 소유자 | 이재관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 세종부강신용협동조합 / 778,227,648원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인형
말소기준은 2024.07.26 접수된 세종부강신용협동조합 근저당권 150,700,000원입니다. 그 뒤 접수된 갑구 2번 가등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.23 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 이는 기존 담보권의 승계이므로 말소기준일이 새로 바뀌지는 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 402호와 다른 호실을 구분해야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고봉기 | 3층 301호 | 2024.06.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 관련성 확인 |
| 이지영 | 4층 402호 전부 | 2025.09.09 | 10,000,000원 / 10,000,000원 | 없음 | 배당요구·확정일자 미상 | 없음 추정 |
| 고지수 | 미상 · 주거 | 2024.09.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 점유 호수 확인 |
| 권홍련 | 5층 501호 전부 | 2025.07.31 | 50,000,000원 / 14,500,000원 | 없음 | 배당요구·확정일자 미상 | 없음 추정 |
| 년세 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
본건 402호 전부를 점유한다고 명시된 사람은 이지영입니다. 전입일 2025.09.09는 말소기준일 2024.07.26보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구는 2025.09.30 접수됐습니다. 따라서 현재 확인된 402호 임대차만 놓고 보면 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계할 구조는 아닙니다.
다만 감정평가의 건물 구조 설명에는 301호·302호·402호·501호가 함께 기재돼 있고, 점유조사에도 301호와 501호 거주자가 포함돼 있습니다. 특히 고봉기는 말소기준일보다 앞선 2024.06.13에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 전입일과 점유부분이 확인되지 않은 년세 역시 대항력을 단정할 수 없습니다. 두 사람이 402호와 무관한 별도 호실 점유자인지 원문에서 분리 확인해야 인수 0원을 확정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 155,400,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
특히 등기상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 아파트와 달리 임대수요, 금융조건, 전입 가능 여부, 업무시설·근린시설로서의 환금성이 개별 건물과 호실마다 크게 달라질 수 있으므로, 응찰가는 감정가 대비 할인율보다 402호의 실제 임대료·공실·동일 건물 거래가격을 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,975,600원 |
| 1. 근저당 · 세종부강신용협동조합 | 150,700,000원 | 150,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,724,400원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 뒤 등기상 근저당권 채권최고액 150,700,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 1,724,400원으로 계산됩니다. 사건 청구액 778,227,648원 전부가 충족되는 구조는 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 155,400,000원 | 150,700,000원 | 0원 | 1,724,400원 |
| 2회 유찰 시 | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 44,242,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 76,324,628원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외도부영2차아파트 서측 건너편이며, 음식점·소매점·공동주택·단독주택이 혼재한 정비된 후면 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 공부상 근린시설로 분류돼 있으나 감정 당시 주거용 오피스텔로 이용 중이었습니다. 기본 위생·급배수·승강기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지이며 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구 35m 이하·방화지구이며, 제3종 구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 258.7㎡, 공시지가는 887,600원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용으로 이용 중이지만 근린시설·오피스텔 성격이 혼재된 집합건물입니다. 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고 동일 건물의 공실과 거래사례를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 대조. 현황조사에 301호·402호·501호와 호수 미상 점유자가 함께 나타납니다. 각 점유자가 어느 매각물건에 해당하는지 원문에서 분리하세요.
- 고봉기 점유 확인. 전입일 2024.06.13은 말소기준일보다 빠릅니다. 301호 점유가 402호와 무관한지, 보증금과 점유개시일이 무엇인지 확인하세요.
- 호수 미상 거주자 확인. 년세의 전입일·점유부분·보증금이 확인되지 않습니다. 402호 점유 여부가 불명확한 상태에서 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 이지영 계약 확인. 402호 전부 점유, 보증금 10,000,000원·차임 10,000,000원, 배당요구일 2025.09.30의 계약서와 실제 점유상태를 확인하세요.
- 가등기 원문 대조. 2024.07.29 접수된 김태원·박미영 명의 가등기는 순위상 소멸 대상이지만 법적 성격과 매각물건명세서 기재를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매·임대·공실 자료를 확보하세요.
- 용도 확인. 근린시설 등기와 주거용 오피스텔 이용 사이의 차이가 금융·세금·전입·임대에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 임차인 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 점유 범위가 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2024.07.26 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 402호를 명시한 이지영도 후순위 전입자라 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 사건 조사에는 301호·501호와 호수 미상 점유자가 함께 등장합니다. 특히 말소기준일 전 전입자와 전입일 미상 거주자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이들이 본건 402호와 무관하다는 사실을 원문에서 확인하기 전까지는 인수 0원을 확정하기 어렵습니다. 또한 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유 범위와 시세 검증은 미완료. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 각 임차인의 호실을 정확히 분리하고 155,400,000원의 시장 적정성을 확인하는 데 있습니다.
