제주지방법원 2025타경1703. 제주시 외도일동 645-4, 우령2길 56에 있는 3층 302호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 사용승인일은 2024.01.17이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물입니다.
권리의 기준점은 2024.07.26 세종부강신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 150,700,000원이고, 이 근저당권은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 이후인 2024.07.29 소유권이전청구권 가등기와 2025.09.23 임의경매개시결정은 등기순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기는 별도 주의사항으로 종류 확인 필요가 명시돼 있어, 단순히 순위만 보고 점검을 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1703 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 3층 302호 · 제주특별자치도 제주시 우령2길 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 · 사용승인일 2024.01.17 |
| 소유자 | 이재관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종부강신용협동조합 / 778,227,648원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특기사항 | 주거용 오피스텔 이용 · 외부 테라스 소재 · 공부와의 차이 없음 · 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 순위상 소멸, 가등기 종류는 확인
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 갑구 2번 가등기는 그보다 3일 뒤인 2024.07.29 접수됐고, 김태원과 박미영이 각 지분 2분의 1씩 가등기권자로 기재돼 있습니다. 등기순위 계산상 매각으로 소멸하는 후순위 권리지만, 주의사항에 가등기 종류 확인이 명시돼 있으므로 등기원인·가등기 성격과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
② 점유·임차 조사 — 302호로 특정된 점유자가 없다
현황조사에는 실명 점유자 4명이 기재돼 있고 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 다만 점유 부분은 각각 301호·402호·501호·호수 미상으로 표시돼 있어, 본건인 302호에 직접 대응하는 점유자는 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 명단을 그대로 302호 임차인으로 합산하거나 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고봉기 | 3층 301호 | 2024.06.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 302호 관련성 확인 |
| 이지영 | 4층 402호 전부 | 2025.09.09 | 10,000,000원 / 10,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.09.30 | 비대항·미승계 |
| 고지수 | 미상 | 2024.09.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 점유 호수 확인 |
| 권홍련 | 5층 501호 전부 | 2025.07.31 | 50,000,000원 / 14,500,000원 | 없음 | 배당요구 2025.11.28 | 비대항·미승계 |
③ 가격 비교 — 감정가 대비 70%, 시세 메리트는 판단 보류
감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 158,200,000원입니다. 감정가 대비 가격률은 70%입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교치가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 물건 분류는 근린시설이고 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 아파트 시세나 일반 주택 가격을 그대로 대입하지 말고, 같은 건물 또는 인근의 동일 용도·면적·층·사용승인 시점이 유사한 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다. 현재 확인되는 것은 오직 감정가 대비 30% 하락한 회차 가격이라는 점뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,014,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 세종부강신용협동조합 | 150,700,000원 | 150,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,485,200원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,014,800원과 근저당권 채권최고액 150,700,000원을 배당한 뒤 4,485,200원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권은 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 외도부영2차아파트 서측 건너편에 위치하며, 음식점·소매점·공동주택·단독주택이 혼재한 정비된 후면 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 물건 분류는 근린시설이지만 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 외부 테라스도 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 258.7㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 887,600원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(35m 이하)·방화지구·공항소음 제3종 구역·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역 등에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 2번 소유권이전청구권 가등기의 종류와 법적 성격, 매각 후 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 302호 현장 점유 확인. 조사 명단은 301호·402호·501호와 호수 미상으로 기재돼 있습니다. 302호 출입문·우편함·전입세대·사업자등록·임대차계약을 직접 대조해야 합니다.
- 고지수의 점유 호수 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 본건 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태가 함께 확인됩니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 동일 용도 오피스텔과 근린시설 거래를 별도로 확인하세요.
- 테라스 확인. 외부 테라스의 위치·전용사용 여부·관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 항목. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 현재 계산된 소유자 잔여액 4,485,200원은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 두 가지
현재 최저가 158,200,000원은 감정가 226,000,000원의 70%이고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론내리기는 어렵습니다. 첫째, 후순위 가등기의 종류와 말소관계를 원문으로 확인해야 하고, 둘째, 본건 302호의 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
현황조사상 말소기준일보다 빠른 전입자가 있지만 점유 부분은 301호로 표시돼 있고, 호수 미상 전입자도 존재합니다. 반대로 302호로 명확하게 특정된 점유자는 없습니다. 실거래 비교치도 없어 최저가가 시세보다 싸다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 따라서 결론은 권리순위는 소멸형이지만 확인사항이 남은 보수적 접근 대상입니다. 가등기와 302호 점유가 정리된 뒤에야 응찰가를 논할 수 있습니다.
