창원지방법원 2023타경4546. 진주시 문산읍 소문리 516-1, 월아산로 1162의 토지와 건물로, 감정 이용상태는 사무실·캐노피·주택·세차장이고 본 건 전체는 주유소 및 세차장으로 이용 중입니다. 토지는 1,446㎡, 지목은 주유소용지이며 자연녹지지역에 속합니다. 현재 소유자는 빈학열이고, 2009.03.12. 소유권이전 등기를 마쳤습니다.
등기상 기준점 자체는 명확합니다. 2023.05.18. 설정된 진주원예농업협동조합의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 케이비물류주식회사는 2013.12.04., 강명진은 2020.03.20., 박만진은 2022.03.10. 각각 말소기준보다 앞선 점유신고가 확인돼 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경4546 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 소문리 516-1 · 경상남도 진주시 문산읍 월아산로 1162 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소 및 세차장 · 사무실·캐노피·주택·세차장 |
| 토지 | 1,446㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 자연녹지지역 · 공시지가 440,700원/㎡ |
| 소유자 | 빈학열 (2009.03.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,748,547,380원 / 1,223,983,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 932,023,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2023.05.18. 을구 8번 진주원예농업협동조합 근저당 1,500,000,000원입니다. 이 근저당은 2023.12.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 말소기준 다음날인 2023.05.19.부터 강수도 가압류, 에이치디현대오일뱅크주식회사 근저당, 차신희 근저당이 이어지고 이후 신용보증기금·비엔케이캐피탈·우리은행의 가압류와 경매개시결정이 더해졌으나 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 선순위 보증금 미상이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이비물류주식회사 | 2층 일부 | 2013.12.04 | 보증금 미상 / 4,200,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 김흥선 | 1층, 2층 일부 | 미상 | 보증금 미상 / 350,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강명진 | 미상 | 2020.03.20 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 박만진 | 미상 | 2022.03.10 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 강준일 | 1411호 | 미상 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 5명입니다. 케이비물류주식회사·강명진·박만진은 말소기준일인 2023.05.18.보다 앞선 점유신고가 확인됩니다. 박만진은 2023.09.13. 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 배당 후 잔액과 매수인 인수 여부를 금액으로 계산할 수 없습니다. 김흥선과 강준일은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,223,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,639,830원 |
| 2. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 1,209,343,170원 |
| 3. 근저당 · 에이치디현대오일뱅크주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 차신희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강수도 | 874,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 강수도 | 932,023,800원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 6,434,595원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사우리은행 | 194,076,540원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 932,023,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 5,665,558,735원, 예상 배당액은 1,209,343,170원, 미배당은 4,456,215,565원입니다. 이 계산에는 임차인의 미상 보증금이 반영되지 않아 실제 매수인 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 매각범위·영업시설 — 권리분석만큼 중요한 확인사항
- 일괄매각. 제시외건물 ㉠~㉣은 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 전부 제외. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-125호·제2023-127호·제2023-128호에 기재된 감정서상 1~12 기계기구는 전부 매각에서 제외됩니다.
- 소재·소유권 확인. 매각제외 기계기구 중 일부는 소재불명이고 에이치디현대오일뱅크주식회사가 소유권을 주장하고 있습니다.
- 제시외건물 위치. 제시외건물 ㉣은 일부가 타지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사돼 정확한 위치는 측량이 필요합니다.
- 영업승계 확인. 주유소 및 세차장의 신고·허가사항, 제한사항의 승계 여부와 주유기 등 기계기구의 승계 여부를 관할 관청 및 정유사에 입찰 전 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주문산I.C 북측 인근에 위치하고 주위는 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호2는 1층 사무실 및 캐노피·2층 주택, 기호3은 1층 사무실 및 세차장·2층 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며 남서측 및 북서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차 보증금부터 확인. 케이비물류주식회사·강명진·박만진의 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 대항력 미상 점유자 확인. 김흥선·강준일은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유개시일과 사업자등록·전입자료를 대조해야 합니다.
- 기계기구 범위 확인. 제2023-125호·제2023-127호·제2023-128호 기계기구는 매각제외이므로 현장에서 부동산에 남는 시설과 반출 가능한 시설을 구분해야 합니다.
- 소유권 주장 확인. 에이치디현대오일뱅크주식회사의 기계기구 소유권 주장 범위를 확인해야 합니다.
- 측량 확인. 제시외건물 ㉣의 타지상 걸침 여부를 측량으로 확인해야 합니다.
- 인허가 승계 확인. 주유소·세차장의 신고·허가·제한사항과 주유기 등 시설 승계 여부를 관할 관청 및 정유사에 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없고 선순위 임차 보증금도 미상이므로 감정가 대비 70%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 봐야 할 것은 인수액”
현재 최저매각가는 감정가 1,748,547,380원의 70%인 1,223,983,000원입니다. 하지만 이 숫자는 이 물건의 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인들의 보증금이 확인되지 않았고, 전입일이 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다.
또한 주유소·세차장으로 사용되는 특수 물건인데도 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구는 전부 매각에서 제외되고, 일부 소재불명과 에이치디현대오일뱅크주식회사의 소유권 주장, 제시외건물의 타지상 걸침 가능성까지 함께 확인해야 합니다. 등기 후순위 소멸만 보면 단순하지만, 점유·인수·시설·인허가를 합치면 고난도입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 선순위 임차관계와 매각범위 확정이 먼저입니다.
