창원지방법원 2023타경4546. 진주시 충무공동 라온프라이빗시티 14층 1410호로, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 빈학열이며, 2016년 9월 21일 부전1동새마을금고가 채권최고액 92,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류 2건, 강제경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류, 부전1동새마을금고의 임의경매개시결정, 우리은행 가압류와 국세 압류 등은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리 정리는 명확합니다. 하지만 경매 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 케이비물류주식회사, 김흥선, 강명진, 박만진, 강준일의 점유·임차관계가 기재되어 있으며, 이 가운데 일부 점유부분은 1층·2층 또는 1411호로 본건 1410호와 일치하지 않습니다. 반대로 점유부분이 특정되지 않은 사람도 있어, 누가 실제 1410호를 점유하는지부터 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경4546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 146, 14층 1410호 (충무공동, 라온프라이빗시티) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 14층 1410호 |
| 소유자 | 빈학열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강수도 / 932,023,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 말소기준권리 | 2016.09.21 부전1동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 92,300,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 점유관계가 핵심
2016년 9월 21일 부전1동새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국전력공사 가압류는 이미 말소됐고, 재산보전처분과 회생절차개시 등기도 회생절차폐지 후 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 1410호 관련성부터 확인
| 성명 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이비물류주식회사 | 2층 일부 | 2013.12.04 | 보증금 미상 월 4,200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 중복승계 없음 |
| 김흥선 | 1층, 2층 일부 | 미상 | 보증금 미상 월 350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 중복승계 없음 |
| 강명진 | 미상 | 2020.03.20 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 중복승계 없음 |
| 박만진 | 미상 | 2022.03.10 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 배당요구 있음·미상 | 중복승계 없음 |
| 강준일 | 1411호 | 미상 | 5,000,000원 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 중복승계 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 5건을 모두 본건 1410호의 실제 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 케이비물류주식회사와 김흥선의 점유부분은 1층·2층으로 기재됐고, 강준일은 1411호로 기재됐습니다. 강명진과 박만진은 점유부분이 특정되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
감정가 102,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 49,980,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 최근 시세보다 싼지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 변수는 선순위 가능 임차보증금입니다. 케이비물류주식회사의 신고일은 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상이고, 김흥선과 강준일은 신고일이 미상입니다. 이들이 실제 1410호 점유자이고 대항력을 갖춘 임차인으로 확인되면, 입찰가 외에 추가 인수금이 발생할 수 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,299,640원 |
| 1. 근저당 · 부전1동새마을금고 | 92,300,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 강수도 | 932,023,800원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 6,434,595원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 부전1동새마을금고 | 932,023,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리은행 | 194,076,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 2,883,858,735원, 총 배당액은 48,680,360원, 미배당액은 2,835,178,375원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 표상 매수인 인수액 0원은 확정된 보증금이 없다는 전제의 값이며, 미상 임차보증금 위험은 별도입니다.
⑤ 감정·용도 기재 대조
본건 주소와 사건 용도는 충무공동 라온프라이빗시티 14층 1410호, 근린시설로 기재되어 있습니다. 토지 관련 기재는 일반상업지역, 혁신도시개발예정지구, 지구단위계획구역이며 지목은 대, 공시지가는 3,637,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 광대로 한 면에 접한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격이나 명도 가능성을 판단하면 안 됩니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, 혁신도시개발예정지구, 지구단위계획구역에 포함되고 대로3류와 공공공지에 접합니다.
- 토지 형상. 지목은 대, 토지면적은 1,686㎡이며 평지·사다리형·광대로 한 면 조건으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 적정성과 재매각 가능성을 수치로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1410호 실제 점유자 확인. 1층·2층, 1411호로 기재된 점유관계와 본건 1410호를 구분하고, 점유부분이 미상인 강명진·박만진의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 가능 임차관계 확인. 케이비물류주식회사의 2013.12.04 신고가 본건에 관한 것인지, 보증금·확정일자·대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 신고일 확인. 김흥선과 강준일의 신고일이 말소기준 전인지 후인지에 따라 대항력과 인수위험이 달라집니다.
- 배당요구 확인. 박만진은 2023.09.13 배당요구를 한 것으로 기재됐으나 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 감정 대상 일치 확인. 충무공동 14층 1410호와 문산읍 소문리 1·2층 건물 이용상태가 함께 기재된 경위를 감정평가서 원문과 물건목록에서 대조해야 합니다.
- 용도·건축물 현황 확인. 근린시설의 전유부분 용도, 현황 사용, 건축물대장과 집합건축물대장의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 기재 매각기일인 2026.07.27의 진행·변경·낙찰 여부와 후속 일정을 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 체납·명도 비용 확인. 관리비, 조세, 공용부분 체납과 점유자 인도 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 점유 확인이 먼저다
감정가 102,000,000원에서 2회 유찰돼 49,980,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이후의 등기권리는 정리되더라도, 말소기준 전 신고 기록이 있는 점유자의 보증금이 미상이고 일부 점유부분은 본건 1410호와 맞지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
특히 선순위 대항력이 인정되는 임차인이 실제로 존재하면 실질취득액은 49,980,000원 + 미배당 보증금이 됩니다. 보증금 규모에 따라 최저가 할인 효과가 사라질 수 있으므로, 점유자·보증금·확정일자·호수 일치 여부가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건은 “등기부는 정리되지만, 임차관계와 감정 대상의 일치 여부가 풀리지 않은 근린시설”입니다.
