창원지방법원 2023타경4546. 진주시 충무공동 라온프라이빗시티 14층 1411호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 빈학열이고, 2016년 9월 21일 부전1동새마을금고가 채권최고액 101,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 신용보증기금·비엔케이캐피탈·우리은행의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준권리 뒤의 부담이 정리되므로 단순해 보입니다. 문제는 점유와 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 임차 관련 신고자 5명이 등장하고, 그중 케이비물류주식회사는 2013년 12월 4일 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 “2층 일부”로 기재되어 있어, 14층 1411호에 대한 적용 여부와 인수금액을 원본에서 반드시 분리 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경4546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 146, 14층 1411호 (충무공동, 라온프라이빗시티) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 빈학열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강수도 / 932,023,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 말소기준권리 | 2016.09.21. 부전1동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 101,400,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준은 2016년 9월 21일 설정된 부전1동새마을금고 근저당권입니다. 2023년 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국전력공사 가압류와 재산보전처분·회생절차개시 등기는 이미 말소됐고, 회생절차는 2025년 5월 폐지됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고자 5명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임차 관련 신고자는 총 5명입니다. 다만 신고된 점유 부분이 1층·2층 일부 또는 미상으로 기재된 항목이 있어, 14층 1411호와 직접 관련되는지 개별 원본 대조가 필요합니다.
| 신고자 / 점유 | 계약·전입 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 케이비물류주식회사 2층 일부 | 전입 2013.12.04 확정일자 미상 | 보증금 미상 월 4,200,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 말소기준 전 전입이나 보증금·확정일자 및 1411호 관련성 확인 필요 |
| 김흥선 1층·2층 일부 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 보증금 미상 월 350,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부 판정 불가 |
| 강명진 점유 부분 미상 | 전입 2020.03.20 확정일자 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준 뒤 전입 |
| 박만진 점유 부분 미상 | 전입 2022.03.10 배당요구 2023.09.13 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준 뒤 전입 · 배당요구 신고 |
| 강준일 1411호 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 5,000,000원 월 500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 해당 호실 신고이나 전입일 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로는 근린시설의 실제 환금가치와 적정 입찰가를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 2. 근저당 · 부전1동새마을금고 | 101,400,000원 | 52,529,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 강수도 | 932,023,800원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 6,434,595원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 부전1동새마을금고 | 932,023,800원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리은행 | 194,076,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,892,958,735원 중 예상배당은 52,529,800원이며, 미배당액은 2,840,428,935원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 선순위 가능 임차관계는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 감정·입지 자료 대조 — 설명이 서로 맞지 않는다
사건 주소와 등기부는 진주시 충무공동 라온프라이빗시티 14층 1411호를 가리킵니다. 반면 감정 이용상태에는 1층 사무실·캐노피·세차장과 2층 주택·사무실이 기재돼 있고, 위치도 진주시 문산읍 소문리 진주문산I.C 북측 인근으로 표시되어 있습니다.
토지정보에는 일반상업지역·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역, 대로3류 접면, 토지면적 1,686.0㎡, 공시지가 3,637,000원/㎡가 기재된 반면, 감정 요항에는 자연녹지지역이 기재되어 있습니다. 입지와 이용상태 자료가 사건 주소 및 서로 간에 일치하지 않으므로, 해당 호실의 감정평가서 원본을 대조하기 전에는 입지·용도·환금성을 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 임차 확인. 2013.12.04. 전입 신고자의 보증금·확정일자·사업자등록·실제 점유 및 1411호 관련성을 확인해야 합니다.
- 1411호 임차 확인. 강준일의 보증금 5,000,000원과 월세 500,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 전입·점유 개시일을 확인해 대항력 여부를 판정해야 합니다.
- 임차인별 원본 대조. 김흥선은 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 케이비물류주식회사와 김흥선의 점유 부분은 1층·2층으로 기재돼 있습니다.
- 감정평가서 물건번호 확인. 충무공동 14층 1411호와 문산읍 1층·2층 건물 설명이 혼재되어 있어 해당 호실의 정확한 평가 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 동일 용도 집합건물의 매매가·임대료·공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 체납·점유 비용 확인. 관리비·공용부분 체납, 부가가치세 적용 여부, 명도 대상과 영업시설 철거·원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제와 미상 임차보증금이 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 인수액
감정가 110,000,000원이 53,900,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입 신고자의 보증금이 확인되지 않았고, 1411호 임차인의 전입일도 미상입니다. 여기에 감정 이용상태·위치와 임차 점유 부분까지 사건 주소와 맞지 않는 내용이 섞여 있습니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득비용은 53,900,000원 + 미확정 인수액입니다. 실거래 비교값도 없어 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 가격은 싸 보이지만 권리와 물건 특정은 닫혀 있지 않은 상태입니다. 임차보증금과 물건번호별 서류를 확정하기 전에는 응찰가 산정 자체를 보류하는 것이 타당합니다.
