창원지방법원 2023타경4546. 진주시 충무공동 라온프라이빗시티 14층 1409호로 표시된 근린시설입니다. 소유자는 빈학열이고, 2016.09.21. 부전1동새마을금고가 채권최고액 92,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 이후 등기된 신용보증기금 가압류, 강수도의 강제경매, 비엔케이캐피탈 가압류, 부전1동새마을금고의 임의경매, 우리은행 가압류와 국세 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리기 어렵습니다. 현황조사 명단 중 케이비물류주식회사의 등록일은 2013.12.04.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남아 있는 점유자로 보아야 합니다. 낙찰가보다 미배당 보증금이 크다면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액이 되므로, 보증금 확인 전에는 가격 메리트도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경4546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 에나로 146, 14층 1409호 (충무공동, 라온프라이빗시티) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 빈학열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강수도 / 932,023,800원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.21. 부전1동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 92,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2016.09.21. 부전1동새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 발생한 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국전력공사의 가압류와 재산보전처분, 회생절차개시 등기는 각각 해제 또는 회생절차폐지에 따라 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 본건 귀속부터 불명확하다
| 성명·법인 | 점유부위 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 케이비물류주식회사 | 2층 일부 | 2013.12.04 | 미상 / 4,200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김흥선 | 1층, 2층 일부 | 미상 | 미상 / 350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강명진 | 미상 | 2020.03.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박만진 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 2023.09.13 배당요구 | 해당 없음 |
| 강준일 | 1411호 | 미상 | 5,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 명단상 조사 인원은 5명입니다. 다만 점유부위가 2층 일부, 1층과 2층 일부, 1411호 등으로 기재돼 있어 본건 1409호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 특히 2013.12.04. 등록된 케이비물류주식회사는 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 102,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,980,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 가정가는 34,986,000원, 그다음은 24,490,200원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일 건물·동일 용도 실거래나 최근 거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 호수별 위치, 실제 이용상태, 임대수익, 공실 여부에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 여기에 선순위 가능 점유자의 보증금까지 미상이므로 현재의 실질취득액은 49,980,000원으로 고정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 1. 근저당 · 부전1동새마을금고 | 92,300,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 강수도 | 932,023,800원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 6,434,595원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 부전1동새마을금고 | 932,023,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리은행 | 194,076,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,883,858,735원 중 등기채권 배당액은 48,680,360원, 미배당액은 2,835,178,375원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 매수인 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지 자료 대조
- 공부상 표시. 본건 주소는 진주시 충무공동 라온프라이빗시티 14층 1409호이고, 용도는 근린시설입니다.
- 감정 이용내용. 1층 사무실·캐노피, 2층 주택 또는 1층 사무실·세차장, 2층 사무실로 기재돼 본건의 14층 1409호 표시와 일치하지 않습니다.
- 위치 기재. 진주시 문산읍 소문리 진주문산I.C 북측 인근 지방도변 상가지대로 기재된 내용도 본건 충무공동 주소와 대조가 필요합니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, 혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역이며 대로3류와 접합니다. 토지면적은 1,686㎡, 공시지가는 3,637,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 형상·도로. 평지의 사다리형 토지, 광대로 한 면 접면으로 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없는 것으로 기재돼 있으나, 주소·층수·이용상태의 혼재는 별도로 해소해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건 특정. 매각목록·감정평가서·현황조사서의 물건번호와 14층 1409호가 동일한 대상을 가리키는지 대조하세요.
- 현장 점유. 1409호의 실제 사용자, 출입 상태, 영업 여부와 공실 여부를 직접 확인하세요.
- 선순위 가능 점유자. 케이비물류주식회사의 실제 점유호수, 사업자등록일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 미상 점유자. 김흥선과 강준일의 전입·등록일, 강준일의 1411호 점유가 본건과 어떤 관계인지 확인하세요.
- 배당요구. 박만진은 2023.09.13. 배당요구가 접수됐으나 보증금과 점유부위가 확인되지 않았습니다.
- 실질취득액. 확인된 선순위 미배당 보증금을 최저가에 더한 금액으로 다시 계산하세요.
- 시세 조사. 라온프라이빗시티 내 동일 용도·동일 층대의 최근 매매와 임대수익, 공실률을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도명령 대상 여부, 명도비용을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것
이 사건은 말소기준 이후의 후순위 등기가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 2013.12.04. 등록된 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 조사된 점유부위와 감정 이용상태가 본건 14층 1409호 표시와 맞지 않습니다.
따라서 현재 최저가 49,980,000원을 그대로 실질취득액으로 보거나, 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수와 물건 특정 위험은 미해결 상태입니다. 이 물건의 첫 번째 판단은 “얼마에 낙찰받을까”가 아니라 “누가 어느 호실을 어떤 보증금으로 점유하고 있는가”여야 합니다.
