창원지방법원 2026타경10067. 밀양시 내이동 판타블아파트 상가동 1층 2101호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 권리의 기준점은 2015.09.04 남거창농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,022,400,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.12 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.03.12 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
본건에 기재된 임차인 가운데 이영주는 2022.03.02 전입, 김상규는 2023.11.24 전입으로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 김상규의 점유 부분은 2201호로 적혀 있어 본건 2101호와 호수가 다르므로 현장과 원문을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10067 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1533 판타블아파트 상가동 1층 2101호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사아승주택 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 921,452,211원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2015.09.04 남거창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,022,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2014.01.28 거창신용협동조합 근저당권은 2015.09.04 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 남거창농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준입니다. 이후의 진주시·밀양시 압류와 2026.03.12 경매개시결정, 2026.09.21 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 인수는 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 본건 전체 | 2022.03.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2026.05.19 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 미상 |
| 김상규 | 2201호 | 2023.11.24 | 10,000,000원 | - | 2026.04.15 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 미상 |
두 전입일 모두 2015.09.04 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가와 별도로 떠안는 보증금은 0원입니다. 다만 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 원문과 세금 내역까지 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 높지만 직접 비교에는 한계
판타블 단지의 최근 12개월 거래는 6건, 평균은 178,833,333원이고 최신 거래는 2026.09의 165,000,000원입니다. 신건 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 160.5%이며 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -1.8%입니다.
다만 이 숫자를 본건 근린시설의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다. 제공된 비교 기준은 103.5㎡인데 최근 거래 표본은 73.36㎡·84.39㎡·84.82㎡·84.38㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 160.5%라는 수치는 “신건 가격이 낮다고 볼 근거가 없다”는 경고로는 유효하지만, 본건 상가의 적정가를 확정하는 직접 비교값으로 사용하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 73.36㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.38㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.39㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 6건 | 178,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 2. 근저당 · 남거창농업협동조합 | 1,022,400,000원 | 282,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 1,022,400,000원 중 282,182,000원이 배당되고 740,218,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 287,000,000원 | 282,182,000원 | 740,218,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 229,600,000원 | 225,585,600원 | 796,814,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 183,680,000원 | 180,308,480원 | 842,091,520원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 회차별 실질취득액은 별도 인수금 없이 해당 매각가와 같습니다. 다만 어느 회차가 적정한지는 본건 근린시설 자체의 임대료·공실·상가 실거래를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 주위환경. 밀양종합운동장 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 약 4미터 내외 포장도로, 북측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 6,306.6㎡, 공시지가 599,200원/㎡이며 아파트 및 부속상가 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 판타블은 97세대, 2013.12.02 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 재검증. 제공 실거래는 본건 비교 면적과 맞지 않습니다. 287,000,000원의 적정성은 근린시설 자체의 거래·임대 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액과 배당순서를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2024.05.31 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 이영주는 본건 전체로 기재되지만 김상규는 2201호로 적혀 있으므로 2101호 실제 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 두 임차인 모두 배당요구를 했으며 대항력은 없지만, 최우선변제 여부와 실제 배당순서는 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·공매 진행자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증
말소기준 뒤에 전입한 임차인들이라 제공된 판정상 대항력 있는 보증금 인수는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 핵심 구조는 비교적 분명합니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 287,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 178,833,333원의 160.5%이고 최근 흐름도 -1.8%입니다. 동시에 해당 거래 표본은 본건 비교 면적과 맞지 않아 상가의 직접 시세로 확정할 수도 없습니다. 여기에 세금 압류와 공매공고 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격을 그대로 받아들여서는 안 되는 근린시설”로 정리됩니다.
