창원지방법원 2026타경10067. 밀양시 내이동 판타블아파트 상가동 2층 2202호의 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 유한회사아승주택이고, 2015.09.04 남거창농업협동조합이 채권최고액 1,022,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.12.12 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 관련 압류와 공매공고 이력이 있고, 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또 임차 신고 중 김상규의 점유부분이 2201호로 기재되어 있어 본건 2202호와의 관계를 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 즉 등기상 기준권리 구조는 단순하지만, 현황 확인까지 끝난 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1533 판타블아파트 상가동 2층 2202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 · 대상면적 150.75㎡ |
| 소유자 | 유한회사아승주택 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 921,452,211원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.04 남거창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,022,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 공매 이력은 별도 확인
2014.01.28 거창신용협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당은 2015.09.04 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 남거창농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 진주시·밀양시·국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2024.05.31 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
② 임차인 — 2명 신고, 대항력 없음 · 우선변제 여부는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 본건 전체 | 2022.03.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2026.05.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상규 | 2201호 | 2023.11.24 | 10,000,000원 | 미상 | 2026.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 신고인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2015.09.04보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 현재 자료의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 225,000,000원은 최근 거래지표 이상
판타블 단지의 최근 12개월 거래 6건 평균은 178,833,333원, 최신 거래는 2026.09의 165,000,000원입니다. 이에 비해 본건 최저가이자 실질취득액은 225,000,000원으로 최근 12개월 평균의 125.8%입니다. 최근 거래구간은 이전 구간 대비 -1.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 73.36㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.38㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.39㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 178,833,333원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 본건 대상면적은 150.75㎡인데, 제공된 거래 표본은 73.36㎡·84.39㎡·84.82㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 본건 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 178,833,333원을 본건의 정확한 적정가로 대입할 수는 없지만, 최소한 현재 225,000,000원을 최근 거래 대비 저렴한 가격이라고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 해당 없음 | 3,950,000원 |
| 2. 근저당 · 남거창농업협동조합 | 1,022,400,000원 | 221,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
채권최고액 1,022,400,000원 중 221,050,000원 배당을 가정해 미배당액은 801,350,000원입니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트 주거호가 아니라 상가동 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 밀양종합운동장 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 있는 주택·상가 혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로 및 대중교통을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 약 4미터 내외 포장도로, 북측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 599,200원/㎡이고 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급·배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래 참고. 판타블은 97세대, 준공일은 2013.12.02로 제시되어 있으나 실거래 표본 면적이 본건 대상면적 150.75㎡와 일치하지 않아 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이영주는 본건 전체로 기재되어 있고 김상규는 2201호로 기재되어 있습니다. 본건 2202호의 실제 점유관계를 현황조사·임대차 자료에서 재확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인의 확정일자와 우선변제 여부가 명확하지 않습니다. 배당요구는 각각 2026.05.19, 2026.04.15에 접수되어 있습니다.
- 세금 압류 확인. 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 조세채권 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 병행 여부. 2024.05.31 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 현재 공매 상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 한계. 최근 12개월 평균 178,833,333원과 최신 거래 165,000,000원은 참고지표지만, 비교거래 면적이 본건 150.75㎡와 일치하지 않습니다.
- 현재 회차 가격. 실질취득 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.8%이고 최근 흐름은 -1.8%입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — 권리 인수보다 가격·현황 확인이 핵심
이 물건은 등기상 2015.09.04 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 신고 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입이라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전하게 끝나는 사건은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당에 반영되지 않았고, 공매공고 이력이 있으며, 김상규의 점유부분은 본건 2202호가 아닌 2201호로 기재돼 있습니다.
가격 측면에서도 현재 신건 실질취득액 225,000,000원은 최근 12개월 평균 178,833,333원의 125.8%이고 최신 거래는 165,000,000원, 최근 흐름은 -1.8%입니다. 비교거래의 면적이 본건과 일치하지 않아 정확한 상가 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 거래자료만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘인수 0원’ 자체보다 점유·세금·공매 상태를 원본으로 정리하고, 본건과 직접 비교 가능한 근린시설 가격을 확인하는 것입니다.
