창원지방법원 2026타경10067. 밀양시 내이동 판타블아파트 상가동 1층 2102호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2015.09.04 설정된 남거창농업협동조합 근저당권 1,022,400,000원입니다. 앞선 거창신용협동조합 근저당권 650,000,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후 압류·경매개시결정 등은 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 기준 근저당은 2025.12.12 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2026.03.12 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
임차인은 2명이 신고돼 있습니다. 이영주는 본건 전체에 2022.03.02 전입했고, 김상규는 2201호로 2023.11.24 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 김상규의 점유 부분은 2201호로 기재되어 있어 본건 2102호의 실제 점유관계와 일치하는지는 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1533 판타블아파트 상가동 1층 2102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사아승주택 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 921,452,211원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.04 남거창농업협동조합 근저당권입니다. 2024.09.06 밀양시 압류, 2026.03.12 임의경매개시결정, 2026.09.21 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 매각으로 소멸하는 구조이며, 기준 근저당의 권리는 2025.12.12 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 본건 전체 | 2022.03.02 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2026.05.19 |
| 김상규 | 2201호 | 2023.11.24 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2026.04.15 |
② 시세 비교 — 숫자는 높지만 ‘직접 비교’에는 한계
판타블 단지의 최근 거래자료는 12건이고 전체 평균은 180,500,000원입니다. 그중 최근 12개월 거래는 6건, 평균 178,833,333원이며 최신 거래는 2026.09 165,000,000원입니다. 계산상 신건 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 160.5%이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.8%의 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 73.36㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.39㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.38㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.39㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 6건 | 178,833,333원 |
신건 가격은 최신 거래 165,000,000원과 최근 12개월 평균 178,833,333원보다 모두 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 특히 근린시설은 아파트와 임대수익·공실·상권에 따라 가치가 달라지므로, 실제 응찰가는 별도의 근린시설 임대·매매 사례 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 2. 근저당 · 남거창농업협동조합 | 1,022,400,000원 | 282,182,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,022,400,000원 중 282,182,000원이 배당되고 미배당액은 740,218,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양종합운동장 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측·서측·남측으로 약 4미터 내외 포장도로, 북측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 599,200원/㎡이며 토지면적은 6,306.6㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 주의. 최근12개월 평균 대비 최저가 비율은 160.5%지만 거래표본이 아파트이고 대상은 근린시설이므로, 동일 상가 또는 유사 근린시설 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.8%입니다. 최근 시세보다 높은 가격을 저가매수로 해석하면 안 됩니다.
- 임차인 점유 확인. 이영주는 본건 전체, 김상규는 2201호로 기재돼 있습니다. 본건 2102호의 실제 점유상태와 임대차 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 압류 이력이 있고 당해세 해당 시 배당순서에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액과 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행관계를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 287,000,000원, 1회 유찰 시 229,600,000원, 2회 유찰 시 183,680,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차·체납세액과 실제 상가 영업·점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 상가 가치가 변수
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015.09.04 근저당이 말소기준이고, 신고 임차인 2명의 전입은 모두 그 뒤라 대항력이 없으며 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 287,000,000원은 최근12개월 거래 평균 178,833,333원의 160.5%이고 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 다만 해당 거래들은 아파트이며 대상은 근린시설이고 면적도 일치하지 않으므로, 이 숫자만으로 적정가를 확정할 수도 없습니다. 결국 이 물건은 권리 인수보다 상가 자체의 임대수익·공실·동종 근린시설 매매사례와 공매·세금 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
