창원지방법원 2026타경10067. 밀양시 내이동 판타블아파트 상가동 2201호에 나온 근린생활시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 154,000,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사아승주택이며, 말소기준권리는 2015년 9월 4일 설정된 남거창농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,022,400,000원으로 기재돼 있습니다.

이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구액은 921,452,211원입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다. 다만 압류채권 중 조세 등의 배당 우선순위는 등기 순서만으로 확정할 수 없으므로, 권리 소멸 여부와 배당금의 실제 분배 결과는 구분해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

당초 2014년 설정됐던 거창신용협동조합 근저당권(650,000,000원)은 2015년 9월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 을구 2번 남거창농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 근저당권 이전은 기존 담보권의 승계이지 별도로 중복 합산할 채권이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

현황조사 및 문건접수로 확인되는 실제 임차인은 이영주와 김상규, 총 2명입니다. 신고된 보증금 합계는 20,000,000원이며, 두 사람 모두 전입일이 2015년 9월 4일 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 조사상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다.

확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선배당이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 착각하면 안 된다

판타블의 확인 가능한 실거래는 주거용 아파트 거래입니다. 최근 12개월 거래 평균은 178,833,333원(6건), 전체 12건 평균은 180,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 165,000,000원이며, 최근 거래 평균은 이전 기간 대비 -1.8% 하락했습니다.

하지만 해당 거래들은 전용 70.97~84.82㎡의 아파트 거래이고, 본건은 상가동 2201호 근린생활시설입니다. 면적과 용도가 모두 달라 직접 비교 가능한 실거래 표본으로 보기 어렵습니다. 따라서 아파트 최근 평균 대비 최저가 비율인 86.1%를 근거로 상가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 차감한 뒤 근저당권자에게 잔액이 배당되는 구조입니다. 채권최고액이 매각대금보다 커서 전액 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 예상 미배당액은 871,356,000원입니다. 이는 채권자 측의 배당 부족분을 뜻하며, 매수인이 추가로 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

위 표는 집행비용 추정치 2,956,000원을 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 등 우선배당 가능 채권과 임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액과 신청채권자의 실제 확정채권액은 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시 배당·가격 시나리오

유찰되면 낙찰가 가정액이 낮아지는 만큼 채권자의 예상 미배당액은 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰 후 가격이 내려간다고 해서 곧바로 시세보다 저렴한 상가가 되는 것은 아닙니다. 상가 자체의 적정 시세를 먼저 확인해야 각 회차의 가격 매력을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 밀양종합운동장 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 건물의 근린생활시설입니다. 급·배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동·서·남측 약 4m 내외의 포장도로, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 599,200원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 본건은 아파트 부속상가입니다. 판타블의 주거용 거래량과 가격만으로 상가 매각 가능성을 판단할 수 없으므로 상가 임대수요·수익률·실제 영업 상태를 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 시세 재확인. 주거용 아파트 실거래 평균을 본건 2201호의 직접 시세로 적용하지 마세요. 동일 상가동 및 주변 유사 근린생활시설의 실거래·임대료·공실 상태를 확인해야 합니다.
• 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 공매의 현재 진행 단계와 본 경매 사이의 관계를 확인하세요.
• 조세 우선순위. 진주시·밀양시·국민건강보험공단 압류와 관련한 실제 채권액, 법정기일 및 우선배당 여부를 확인하세요.
• 임차인 점유 대조. 이영주가 본건 전체, 김상규가 2201호를 신고했습니다. 실제 점유·영업 주체와 점유 구획, 계약 관계를 확인하세요.
• 상가 임대차 검토. 두 임차인의 사업자등록, 인도 여부, 확정일자와 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 원본 서류로 검증하세요.
• 명도·인도. 보증금 인수액이 0원이더라도 점유자와의 인도 협의 및 명도에 따른 비용과 기간은 별도 고려해야 합니다.
• 공동담보 확인. 남거창농업협동조합 근저당권은 상가동 2101호·2102호·2202호와 공동담보로 설정됐습니다. 관련 물건의 처분 및 배당 상황을 함께 확인하세요.
• 관리비 및 원본 대조. 미납 관리비, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행 내역을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 상가 가격은 별도 검증”

이 사건의 말소기준은 2015년 남거창농업협동조합 근저당권입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분류되고, 실제 임차인 2명도 조사상 대항력이 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 매각대금의 대부분이 근저당권에 배당되는 구조이고, 조세 관련 압류 및 공매공고도 확인됩니다. 특히 가장 중요한 가격 판단에서 비교 실거래가 주거용 아파트 거래라는 한계가 있습니다. 최근 아파트 거래 평균은 이전 기간보다 1.8% 하락했지만, 이 수치를 상가의 직접적인 하락률이나 적정 시세로 대체할 수는 없습니다.

따라서 신건 최저가 154,000,000원의 적정성은 상가 자체의 매매·임대수익을 확인한 다음 판단해야 합니다. 경매·공매 진행 관계와 임차인 점유, 압류채권의 우선순위까지 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 상가 가격과 절차상의 확인 과제가 남아 있는 물건입니다.