광주지방법원 목포지원 2026타경50101. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 10층 1009호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 51,000,000원이며, 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2013년 7월 19일 거래가 40,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 빛고을신용협동조합 명의의 채권최고액 18,200,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 강철웅 명의로 전세금 33,000,000원의 전세권이 설정됐고, 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 등기 순위상 후순위 전세권은 매각으로 소멸할 예정이나, 전세권 소멸과 실제 점유자의 주택임대차보호법상 대항력 유무는 별도로 확인해야 합니다.

현재 가격은 또 다른 문제입니다. 최근 동일 면적대 실거래 평균은 42,375,000원인데 최저매각가는 51,000,000원입니다. 최신 거래 중 51,000,000원 사례도 있지만, 전체 최근 표본 평균보다 상당히 높은 신건 가격을 정당화하기에는 추가적인 개별 호수 비교가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 전세권이 핵심

말소기준은 2013년 7월 19일 설정된 빛고을신용협동조합 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권, 우리은행 근저당권 및 호반건설 전세권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

현재 확인되는 강철웅의 전세권은 말소기준권리보다 늦은 2013년 8월 19일 설정됐습니다. 전세금은 33,000,000원, 설정 범위는 건물 전부이며, 등기된 존속기간은 2013년 7월 30일부터 2015년 7월 29일까지입니다. 등기상 해당 후순위 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 후순위 전세권자는 예상 배당에서 전세금을 전액 회수하지 못합니다. 다만 전세권의 배당 부족분이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 전세권 소멸과 별개로 실제 거주자의 독립적인 임차권이 있는지 원본 서류와 현장조사를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 20.4% 높은 신건

근화희망타운3차 동일 면적대(전용 39.78~39.84㎡) 최근 실거래 12건입니다. 거래기간은 2025년 11월부터 2026년 2월이며, 최근 12개월 평균은 42,375,000원입니다.

동일 면적대 최근 거래가격은 35,000,000원~51,000,000원으로 분포합니다. 최신 거래 중에는 51,000,000원 사례도 있지만, 같은 거래월에 38,000,000원 거래도 확인됩니다.

특히 본건과 같은 전용 39.84㎡·10층 거래는 2025년 12월 43,000,000원입니다. 본건 최저가는 이 비교 사례보다 8,000,000원 높습니다. 층과 면적이 동일하더라도 실제 가격은 개별 호수의 상태와 거래조건에 따라 달라질 수 있으므로 단일 사례만으로 적정가를 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)

신건 가격에 낙찰되는 경우 집행비용 1,318,000원을 제외한 나머지 금액이 배당됩니다. 빛고을신용협동조합은 채권최고액 기준 18,200,000원을 배당받고, 강철웅의 후순위 전세권에는 31,482,000원이 배당되는 시나리오입니다.

전세권자의 미배당액은 1,518,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 전체 청구금액은 49,398,668원으로, 본 시뮬레이션의 근저당 배당액만으로 청구금액 전부가 충족되지는 않습니다.

예상배당은 채권최고액·전세금 및 추정 집행비용을 사용한 단순 시뮬레이션입니다. 목포시 압류와 관련된 실제 조세채권의 성격·법정기일·우선순위, 당해세 및 임차인의 최우선변제 여부에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 전세권 배당 부족분은 등기상 곧바로 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.

④ 유찰 시 예상 배당과 가격 변화

등기상 후순위 전세권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 유찰로 매각가격이 낮아져도 등기상 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 전세권자의 미배당액은 확대됩니다.

현재 신건 최저가 51,000,000원은 최근 평균 42,375,000원보다 비싸지만, 1회 유찰 시 가정가격인 40,800,000원은 최근 실거래 평균 아래로 내려갑니다. 다만 실제 입찰가격과 총 취득비용은 별개이며, 전세권자 및 실제 점유자의 권리 상태를 확인하기 전에는 단순히 최저가 하락만으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 학교 및 농경지 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 북서측으로 왕복 2차로 포장도로와 단지 진출입로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물의 지상 12층 중 10층입니다. 복도식 구조이며 남서향입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용 중인 부정형 평지입니다. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 207,000원/㎡입니다.
• 환금성. 464세대 단지이며 2000년 7월 준공됐습니다. 최근 동일 면적대 거래가격은 35,000,000원에서 51,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부 상태 및 거래조건별 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재점검. 최근 12개월 평균 42,375,000원과 본건 최저가 51,000,000원을 우선 비교하세요. 동일 층·면적 거래인 43,000,000원 사례도 참고할 필요가 있습니다.
• 전세권자 점유 확인. 강철웅의 실제 점유 여부와 전입신고·확정일자·임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 후순위 전세권 말소만으로 별도 임차권의 부존재를 단정해서는 안 됩니다.
• 전세권 배당 부족. 신건 예상 미배당액은 1,518,000원입니다. 후순위 전세권 자체의 부족분은 등기상 인수되지 않지만 별도의 대항력 있는 임차권이 확인되는 경우에는 다시 분석해야 합니다.
• 목포시 압류. 2026년 9월 18일 등기된 압류의 원인채권과 실제 배당순위, 당해세 여부를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 현장 점유 상태, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 확인하세요.
• 후속 회차 비교. 1회 유찰 가정가격은 40,800,000원, 2회 유찰 가정가격은 32,640,000원입니다. 실제 매각기일과 최저가격 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격은 120.4%”

목포 근화희망타운아파트 301동 1009호는 2013년 빛고을신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 전세권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 강철웅 명의의 전세권 33,000,000원은 예상배당에서 전액 회수되지 않으며, 실제 점유·임대관계가 확인되지 않았습니다. 후순위 전세권 소멸과 독립적인 임차인 대항력의 존재 여부는 구별하여 검토해야 합니다.

가격 측면에서는 감정가 51,000,000원이 최근 동일 면적대 평균 42,375,000원의 120.4%에 해당합니다. 최신 거래가격과 같고, 동일 층·면적 거래 사례보다 높아 신건 가격의 할인 효과는 없습니다.

권리는 후순위 말소 구조이나 점유 확인이 필요하고, 가격은 현재 회차에서 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 전세권자와 실제 점유자의 권리관계 확정, 그리고 최근 시세에 부합하는 취득가격 검토입니다.