광주지방법원 2026타경50101. 목포시 대양동 ‘근화희망타운아파트’ 305동 13층 1307호, 전용 39.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2013.01.29 매매로 34,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2019.10.01 설정된 빛고을신용협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 2026.02.25 임의경매개시결정과 2026.09.18 목포시 압류가 등기됐고, 제공된 권리판정상 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체보다 더 주의할 부분은 현재 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 최근 12개월 동일 면적대 12건의 평균 거래가는 42,375,000원이며, 현재 최저가는 그 평균의 120.4%입니다. 최신 거래는 2026.02의 51,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 따라서 가격 판단은 과거·전체 평균이 아니라 이 최근 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 305동 13층 1307호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.78㎡ · 305동 지하1층/지상13층 중 13층 · 복도식 · 남서향 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2013.01.29 매매, 거래가액 34,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 빛고을신용협동조합 / 49,398,668원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.01 빛고을신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 제공된 임차인 권리내역에서 매수인이 승계할 보증금은 잡혀 있지 않고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2019.10.01 빛고을신용협동조합 근저당권이며, 이후 등기된 임의경매개시결정과 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 120.4%
근화희망타운3차는 464세대, 사용승인일은 2000.07.12입니다. 대상 전용면적 39.78㎡와 면적이 매칭된 최근 거래 12건을 보면, 거래가는 35,000,000원~51,000,000원, 최근 12개월 평균은 42,375,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.78㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.84㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 11 | 46,500,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.11 | 39.84㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 42,375,000원 |
현재 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 120.4%입니다. 동시에 최근 12건의 최고 거래가와 최신 거래가도 51,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 최근 평균보다 높은 가격대에 있고, 최신 거래와는 같은 수준입니다. 권리 인수액이 0원이라 실질취득의 기본값도 낙찰가와 같으므로, 신건 51,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,318,000원 |
| 1. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,682,000원 |
현재 회차 51,000,000원 가정에서 등기상 근저당 18,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 31,682,000원으로 계산됩니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 51,000,000원 | 18,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 40,800,000원 | 18,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 32,640,000원 | 18,000,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 시나리오 매각가는 40,800,000원으로 최근 12개월 평균 42,375,000원보다 낮아지고, 2회 유찰 시에는 32,640,000원입니다. 어느 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리구조보다 회차에 따른 매각가격 변화가 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 자료 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주위에는 아파트단지·학교·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 305동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상13층이며, 대상 1307호는 복도식·남서향입니다.
- 설비. 일반 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며, 북서측 왕복2차로 아스팔트포장도로와 단지 진출입로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로3류 저촉·가축사육제한구역·상대보호구역·준보전산지 사항이 기재돼 있습니다.
- 단지. 근화희망타운3차는 464세대이고 사용승인일은 2000.07.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격과 최근 평균을 분리해서 보기. 신건 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 120.4%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.02, 51,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 40,800,000원, 2회 유찰 시 32,640,000원으로 계산돼 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인 권리자료는 없지만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 신청채권과 담보액 구분. 신청채권 청구액은 49,398,668원, 등기상 말소기준 근저당 채권최고액은 18,000,000원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 사건은 제공된 권리자료 기준으로는 구조가 단순합니다. 확인된 임차인 인수는 없고, 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 51,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 120.4%이고, 최신 거래 51,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 실거래 대비 가격 수준입니다. 권리상 단순하다는 사실만으로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
