광주지방법원 2026타경50101. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 305동 208호, 전용 39.78㎡ 아파트입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이로, 2011년 거래가 35,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 빛고을신용협동조합의 채권최고액 18,200,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 김걸범 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 추가됐으며, 빛고을신용협동조합의 임의경매개시결정과 목포시 압류가 이어졌습니다. 현재 확인되는 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권이 소멸하는 것과 임대차·점유관계가 확인됐다는 것은 별개의 문제입니다. 감정평가서에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 입찰 전 실제 점유자를 확인해야 합니다.

가격은 더욱 신중하게 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 4,800만원은 최근 실거래 평균 4,237만원보다 높습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.4회로 나타나, 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 신건 가격을 긍정적으로 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 근저당과 압류는 소멸

과거 주식회사한국주택은행 명의로 설정됐다가 주식회사국민은행으로 이전된 근저당권은 2011.03.30 이미 말소됐습니다. 당시 등기된 채권최고액 9,939,800,000원은 이번 경매에서 현재 존속하는 채권이나 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.

현재 권리관계에서 중요한 것은 을구 2번 빛고을신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 을구 4번 김걸범 근저당권, 임의경매개시결정, 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 113.3%

근화희망타운3차의 전용 39.78㎡ 및 39.84㎡ 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 42,375,000원입니다. 현재 최저매각가 48,000,000원은 이 평균보다 높아, 전체 평균이 아닌 최근 거래를 기준으로 보더라도 신건 가격 메리트는 부족합니다.

최근 거래가격은 35,000,000원~51,000,000원으로 편차가 있습니다. 최신 거래인 2026년 2월 4층 매매가격은 51,000,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 같은 달 3층 거래는 38,000,000원입니다. 특히 경매 대상과 같은 2층·전용 39.78㎡의 2026년 1월 거래가격은 40,000,000원이었습니다.

따라서 최신 거래의 최고 수준만으로 감정가를 정당화하기는 어렵습니다. 신건 최저가 48,000,000원은 최근 평균 42,375,000원의 113.3%이며, 같은 층에서 확인된 최근 거래가격보다도 높은 수준입니다. 다만 개별 호수의 내부 상태와 거래 조건에 따라 적정가격은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 및 실제 채권액, 당해세·압류 관련 조세채권, 임차인 최우선변제 등이 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 49,398,668원과 배당표상 근저당 채권최고액 18,200,000원은 서로 다른 기준이며, 신청채권자의 청구액 전액 변제를 의미하지 않습니다.

회차별 배당·미배당 비교

유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당금은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인되는 등기권리 기준으로는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 단, 실제 점유·임대차관계의 확인을 전제로 한 판단입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 학교, 농경지 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 북서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 단지 내 진출입로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 복도식·남서향 아파트입니다. 일반적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 부정형 평지의 아파트 부지로, 제2종일반주거지역입니다. 상대보호구역, 준보전산지, 가축사육제한구역 및 소로3류 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실 내부의 수선 상태 및 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 464세대 단지로 동일 평형 거래가 확인되지만, 최근 거래가격이 35,000,000원~51,000,000원으로 분산되어 있습니다. 매도 시 가격과 내부 상태, 층별 조건에 따른 환금성 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 점검. 신건 최저가는 최근 평균의 113.3%입니다. 동일 층 40,000,000원 거래 및 최근 평균 42,375,000원을 함께 비교해 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 48,000,000원, 1회 유찰 시나리오 38,400,000원, 2회 유찰 시나리오 30,720,000원입니다. 실제 차기 기일과 최저매각조건은 법원 공고를 확인하세요.
• 점유자·임차관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 전입 및 배당요구 여부를 확인하고 명도 가능성과 비용을 별도로 검토하세요.
• 목포시 압류·세금. 2026.09.18 접수된 목포시 압류의 관련 조세채권과 배당순위를 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 조세채권의 실제 배당은 구분해야 합니다.
• 후순위 근저당. 김걸범 명의 채권최고액 240,000,000원의 근저당권은 후순위 소멸 대상입니다. 미배당액 211,464,000원을 매수인 인수액으로 잘못 계산하지 않도록 주의하세요.
• 관리비 및 시설 상태. 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인하고, 내부 누수·설비 및 수선 필요 여부를 점검하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 확인하세요. 특히 배당 예상액은 확정 배당금이 아닙니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도, 신건이 싼 것은 아니다”

이 물건은 등기상 선순위 인수권리가 남지 않는 구조입니다. 빛고을신용협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 김걸범 근저당과 목포시 압류가 매각으로 소멸하며, 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 확인해야 합니다. 권리분석의 계산 결과와 실제 인도 가능성을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

가격에서는 더욱 명확한 경계가 필요합니다. 최근 동일 평형 평균이 42,375,000원인데 신건 최저가는 48,000,000원으로, 최근 시세의 113.3%입니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.4회와 동일 층 최근 거래가격까지 감안하면 현재 가격을 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

권리는 소멸형, 가격은 신건 부담, 점유관계는 추가 확인. 이 물건은 미배당 채권의 규모보다 실제 점유상황과 최근 실거래 대비 적정 응찰가격을 확인하는 것이 핵심입니다.