광주지방법원 2026타경50101. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 303동 1층 108호입니다. 이용상태는 아파트이고, 동일 면적 실거래 비교 기준은 59.79㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2011.03.30 소유권이전 당시 거래가액은 52,000,000원입니다. 같은 날 설정된 빛고을신용협동조합 근저당권 24,700,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤의 임의경매개시결정과 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 과거 설정됐던 전세권과 다른 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 쟁점은 후순위 권리 인수보다는 실제 점유·세금·관리비와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50101 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 303동 1층108호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.79㎡ · 303동 1층 108호 · 지하1층/지상15층 건물 · 복도식 · 남서향 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2011.03.30 소유권이전 · 거래가액 52,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2011.03.30 빛고을신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 24,700,000원 |
| 청구액 | 49,398,668원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 인수액 0원
말소기준은 2011.03.30 빛고을신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 24,700,000원입니다. 2026.02.25 임의경매개시결정과 2026.09.18 목포시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 항목은 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다는 사실과 실제 점유상태를 동일하게 단정할 수는 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 낮다
근화희망타운3차 동일 면적 59.79㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 76,625,000원, 최근 12개월 평균은 78,000,000원, 최신 거래는 2025.11 83,500,000원입니다. 신건 최저가 69,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.79㎡ | 15 | 83,500,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 14 | 74,500,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2025.02 | 59.79㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 84,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 78,500,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.79㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 5건 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 76,625,000원 |
전체 실거래 범위는 63,000,000원~84,000,000원입니다. 최저가 69,000,000원은 전체 평균 대비 90.0%, 최근 12개월 평균 대비 88.5%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 +3.1%로 집계돼 있어, 제공된 시세 데이터만 보면 신건 가격이 최근 평균을 웃도는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 2. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 24,700,000원 | 24,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,658,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 24,700,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 42,658,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
신청채권자의 청구액은 49,398,668원이지만 배당 시나리오에서 신청채권자 배당액은 24,700,000원으로 계산돼 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 그러나 그 미충족분이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며, 제공된 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주변에는 아파트단지·학교·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 303동은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물이고, 대상 호수는 1층 108호·복도식·남서향입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 북서측으로 왕복2차로 포장도로와 단지 진출입로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 근화희망타운3차는 464세대이고 준공일은 2000.07.12입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 목포시 압류 확인. 등기상 압류는 매각으로 소멸 예정이나 예상배당표에 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 미납관리비 확인. 비고에 222,690원이 기재돼 있으므로 현재 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균은 여러 층 거래를 합산한 값입니다. 대상 호수의 층·향·내부상태를 개별 비교해야 합니다.
- 시세 시차 확인. 제공된 최신 실거래는 2025.11 거래이므로 2026.10.12 입찰 전 최신 거래 변동 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 최저가는 69,000,000원이며, 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 55,200,000원, 2회 유찰 시 44,160,000원입니다.
맺으며 — 권리보다 점유·세금·1층 가격을 확인할 사건
등기와 배당 시나리오만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 말소기준권리는 2011.03.30 빛고을신용협동조합 근저당권이고, 뒤의 경매개시결정과 목포시 압류는 소멸 예정입니다. 등록된 임차인 내역도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 신건 최저가 69,000,000원이 최근 12개월 평균 78,000,000원의 88.5%이고, 최신 거래 83,500,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +3.1%입니다. 다만 대상이 1층이고 감정평가상 임대관계는 미상이며, 목포시 압류 관련 실제 세금 배당과 미납관리비 222,690원도 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리 인수보다 점유 확인·세금 확인·1층 개별가치 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
