대구지방법원 2026타경3072. 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 306-2 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 구조이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 124.0㎡입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
권리의 기준점은 2021.05.28. 북성새마을금고의 채권최고액 384,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 북성새마을금고의 24,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상 매각가 145,033,000원에서는 집행비용을 제외한 142,202,538원이 선순위 근저당에 배당되고, 265,797,462원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3072 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 306-2 · 대구광역시 달성군 현풍읍 현풍동로20길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 위생·급배수·난방배관·LPG가스 공급설비 |
| 토지 | 대 124.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사랜드마크주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 422,841,200원 / 145,033,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,600,029,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.28. 근저당
말소기준권리는 2021.05.28. 북성새마을금고 근저당권 384,000,000원입니다. 2023.11.01. 추가로 설정된 북성새마을금고 근저당 24,000,000원과 2026.01.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 4명 모두 전입이 말소기준 이후
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희영 | 미상 | 2023.09.08 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정지우 | 전부 | 2024.08.28 | 30,000,000원 / 800,000원 | 2026.03.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장영오 | 미상 | 2025.09.19 | 보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신호정 | 미상 | 2024.07.02 | 보증금 미상 | 2026.03.31 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 4명 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.05.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 정지우는 보증금 30,000,000원·월세 800,000원, 2026.03.31. 배당요구 사실이 확인됩니다. 이희영·장영오·신호정은 보증금이 확인되지 않으므로 배당순위와 최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘싸다’ 단정 금지
현재 최저매각가는 145,033,000원으로 감정가 422,841,200원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 101,523,100원, 5회 유찰 시 71,066,170원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 실제 거래 시세와 비교할 수 있는 기준 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 3회 유찰 자체가 감정가와 시장의 간극 또는 물건 특성에 대한 시장의 경계가 있었음을 보여주는 신호이므로, 현장 가격과 주변 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,462원 |
| 1. 근저당 · 북성새마을금고 | 384,000,000원 | 142,202,538원 |
| 2. 추가 근저당 · 북성새마을금고 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 408,000,000원 중 142,202,538원이 배당되고, 265,797,462원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 소재 현풍향교 동측 인근이며, 주변은 기존 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 가~라 건물의 이용상태는 단독주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층이며, 외벽은 스타코플렉스·외장타일·외장석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비·난방배관설비·LPG가스 공급설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 124.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 381,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고 현풍읍 상리의 유사 단독주택·연립/다세대·토지 거래를 별도로 대조하세요.
- 점유자 4명 확인. 이희영·정지우·장영오·신호정의 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 이희영·장영오·신호정의 임대차 보증금 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 재확인하세요.
- 정지우 임대차. 보증금 30,000,000원·월세 800,000원, 2026.03.31. 배당요구 사실을 배당표와 함께 확인하세요.
- 일괄매각. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 경계·현황·제시외 건물 상태를 직접 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 101,523,100원, 5회 유찰 시 71,066,170원으로 내려가지만 가격 하락만으로 수익성을 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “3회 유찰”은 가격 확인 신호
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.28. 북성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 점유자 4명 역시 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌고 이미 3회 유찰됐지만, 이를 곧바로 ‘싸다’고 읽을 실거래 근거는 없습니다. 또한 점유자가 4명이고 3명의 보증금이 확인되지 않았으며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 있습니다. 권리 인수는 낮고, 가격·점유·현물 확인 비중은 높은 사건. 이 세 가지를 실제 현장에서 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
