💰 149,240,000원 📉 34.3% 👥 4명 🧾 0원
대구지방법원 2026타경3072. 대구 달성군 현풍읍 상리 306-14 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 가~라 모두 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 구조이고, 토지는 120㎡의 대지입니다. 감정가는 435,103,100원, 현재 최저매각가는 149,240,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
권리 구조의 출발점은 2021년 5월 28일 설정된 북성새마을금고 근저당권 384,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 12,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준보다 뒤라 낙찰자에게 임차보증금을 승계시키는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 306-14 · 대구광역시 달성군 현풍읍 현풍동로20길 36-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 가~라 단독주택 · 철근콘크리트조 3층 |
| 토지 | 대 120㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 381,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사랜드마크주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 435,103,100원 / 149,240,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성새마을금고 / 1,600,029,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.05.28 북성새마을금고 근저당권 384,000,000원입니다. 같은 날 토지 현풍읍 상리 306-14가 공동담보에 추가되었고, 2023.11.01 추가된 북성새마을금고 근저당권 12,000,000원도 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다. 2026.01.20 접수된 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 임차·점유 관계 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희영 | 2023.09.08 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지우 · 전부 | 2024.08.28 | 30,000,000원 / 800,000원 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영오 | 2025.09.19 | 보증금 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신호정 | 2024.07.02 | 보증금 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 임차·점유 관계 인원은 4명입니다. 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 인원은 없고, 네 사람 모두 전입일이 말소기준인 2021.05.28보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 정지우는 보증금 30,000,000원·월세 800,000원이며 2026.03.31 배당요구를 했고, 신호정도 같은 날 배당요구가 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,889,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북성새마을금고 | 384,000,000원 | 146,350,640원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 북성새마을금고 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 두 근저당권 채권최고액 합계 396,000,000원 중 146,350,640원이 배당되고 249,649,360원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 149,240,000원 | 146,350,640원 | 249,649,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 104,468,000원 | 102,205,448원 | 293,794,552원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 73,127,600원 | 71,411,303원 | 324,588,697원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 상리의 현풍향교 동측 인근으로, 주변은 기존 단독주택과 농경지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며, 외벽은 스타코플렉스·외장타일·외장석재, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방배관설비, LPG가스 공급설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 120㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로조건입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 감정자료상 위반사항은 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 4명 확인. 대항력은 없지만 실제 인도·명도는 별개의 문제입니다. 각 점유자의 현 점유 여부와 퇴거 계획을 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 이희영·장영오·신호정은 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구·최우선변제 가능 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 범위, 실제 사용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 청구액 대조. 경매 청구액은 1,600,029,580원이고, 등기부상 두 근저당권 채권최고액 합계는 396,000,000원입니다. 공동담보 및 채권계산 관계를 원문에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 34.3%라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 실제 현장 가치와 거래 가능한 가격대를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 별개다
이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2021.05.28 북성새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차·점유자 4명도 모두 기준권리 뒤에 전입해 자료상 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 물건은 이미 3회 유찰되었고, 감정상 단독주택과 토지를 함께 매각하는 구조이며 제시외 건물도 포함됩니다. 점유자도 4명이고 그중 3명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 주기보다는, 권리는 소멸형이지만 점유·배당·현황 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 편이 안전합니다.
