대구지방법원 2026타경3072. 대구 달성군 현풍읍 상리 306-15 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 가~라 모두 단독주택입니다. 말소기준권리는 2021.05.28. 설정된 북성새마을금고 근저당권(채권최고액 444,000,000원)입니다. 같은 금융기관의 2023.11.01. 근저당권 24,000,000원과 2026.01.20. 임의경매개시결정은 그 뒤에 자리합니다.
현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 이희영·정지우·장영오·신호정 4명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.05.28. 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 306-15 · 대구광역시 달성군 현풍읍 현풍동로20길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 가~라 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사랜드마크주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 498,803,250원 / 171,089,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 북성새마을금고 / 1,600,029,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 전입
말소기준은 2021.05.28. 북성새마을금고 근저당권입니다. 확인된 네 임차인의 전입일은 2023.09.08.~2025.09.19.로 모두 기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 임차인의 전입을 이유로 한 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 일부 임차인은 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 정지우·신호정은 2026.03.31. 배당요구를 했으므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 원문 서류에서 별도로 대조할 필요가 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희영 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지우 | 2024.08.28 | 30,000,000원 / 800,000원 | 2026.03.31 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 장영오 | 2025.09.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신호정 | 2024.07.02 | 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
② 가격 — 감정가 34.3%라도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 171,089,000원으로 감정가 498,803,250원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 119,762,299원(감정가 24.01%), 5회 유찰 시 83,833,609원(감정가 16.81%)까지 내려갑니다.
다만 이 사건에서는 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교값이 없어 최저가가 실제 시세보다 싼지 여부를 수치로 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 이 사건의 실질취득액은 예상 인수액 0원을 더한 171,089,000원이며, 이 금액의 시장 경쟁력은 별도의 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,195,246원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북성새마을금고 | 444,000,000원 | 167,893,754원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 북성새마을금고 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 근저당 채권최고액 합계 468,000,000원 가운데 예상 배당액은 167,893,754원, 미배당액은 300,106,246원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 소재 현풍향교 동측 인근으로, 주변은 기존 단독주택과 농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 가~라 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트조 3층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방배관·LPG가스 공급설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 지목 대, 146.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 381,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있으며, 일부 토지는 소로3류·중로3류와 접합합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이희영·장영오·신호정은 보증금이 확인되지 않고, 정지우·신호정 등은 확정일자가 확인되지 않으므로 현황조사·매각물건명세서·배당요구 관련 문서를 다시 대조하세요.
- 대항력과 명도 구분. 네 임차인 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유자가 있는 만큼 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함된 조건이므로 매각 대상의 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 498,803,250원 대비 최저가 171,089,000원이라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.28. 북성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명 모두 그 이후 전입했기 때문에 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 498,803,250원에서 세 차례 유찰돼 171,089,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 근거가 없습니다. 여기에 실제 임차인 4명의 점유 정리, 일부 임대조건 미확인, 일괄매각·제시외 건물이라는 현장 확인 요소가 겹칩니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
