대구지방법원 2026타경3072. 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 306-16 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층이고, 토지는 156.0㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
등기상 소유자는 주식회사랜드마크주택건설입니다. 권리관계의 출발점은 2021.05.28 북성새마을금고의 채권최고액 468,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2023.11.01 추가 근저당 36,000,000원과 2026.01.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3072 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 상리 306-16 · 현풍동로20길 38-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 156.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사랜드마크주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 547,311,800원 / 187,727,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,600,029,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.28 북성새마을금고 근저당권입니다. 같은 채권자의 2023.11.01 추가 근저당과 2026.01.20 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희영 | 2023.09.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지우 | 2024.08.28 | 30,000,000원 | 800,000원 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영오 | 2025.09.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신호정 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 4명은 모두 말소기준권리인 2021.05.28보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없습니다. 정지우는 보증금 30,000,000원·월세 800,000원이고 2026.03.31 배당요구를 했습니다. 신호정도 같은 날 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이희영·장영오·신호정은 보증금이 확인되지 않아 실제 점유 및 임대차 조건을 원본 서류와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가 547,311,800원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 187,727,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 131,408,899원, 5회 유찰 시 91,986,229원입니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 시장의 괴리를 보여주는 신호일 수 있어, 주변 단독주택·다가구·토지 거래와 건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,727,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,428,178원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북성새마을금고 | 468,000,000원 | 184,298,822원 |
| 을구 2번 근저당권 · 북성새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 504,000,000원 중 184,298,822원이 배당되고, 미배당은 319,701,178원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 187,727,000원 | 184,298,822원 | 319,701,178원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 131,408,899원 | 128,769,174원 | 375,230,826원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 91,986,229원 | 89,930,477원 | 414,069,523원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 현풍향교 동측 인근이며, 부근은 기존 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 3층으로 외벽은 스타코플렉스·외장타일·외장석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방배관·LPG가스 공급설비가 돼 있습니다.
- 토지. 156.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 453,600원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 단독주택·연립·다세대·토지의 최근 거래를 직접 비교해야 합니다.
- 점유자 특정. 이희영·정지우·장영오·신호정 등 확인된 4명의 실제 점유 위치와 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 이희영·장영오·신호정의 보증금은 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 정지우·신호정은 배당요구 사실이 있으나 확정일자와 우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상이므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.05.28 말소기준권리와 공동담보 범위, 2023.11.01 추가 근저당을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021.05.28 북성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 4명의 전입일도 모두 말소기준 이후라 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 547,311,800원이 세 차례 유찰돼 187,727,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 복수 점유자, 보증금 미상 인원, 일괄매각과 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건은 감정가 할인율보다 현장 점유와 실제 시장가격 검증이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
