의정부지방법원 2026타경71290. 경기도 의정부시 용현동 39-96, 5층 건물 중 3층 301호의 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 이영신이고, 현재 등기에는 근저당권이 없습니다. 과거 박추자의 130,000,000원 가압류가 있었으나 2010.03.10 말소됐습니다. 이번 사건의 말소기준은 2026.06.19 접수된 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2026.07.02 국민건강보험공단 압류가 붙어 있습니다.
문제는 등기보다 점유관계에 있습니다. 이영운·유시온·박의준·신영만의 전입일은 모두 말소기준일인 2026.06.19보다 빠릅니다. 이영운은 2020.03.24 전입, 2022.03.08 확정일자를 갖추고 2026.07.03 배당요구까지 했습니다. 반면 유시온·박의준·신영만은 보증금과 확정일자 또는 배당요구 정보가 충분하지 않아 대항력 및 인수 범위를 금액으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 39-96 3층301호 · 경기도 의정부시 오목로35번길 35 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 54.39㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이영신 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정민태 / 103,285,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 2026.07.02 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기부의 말소 여부와 별개의 문제입니다. 현재 확인된 점유자 4명 모두 전입 시점이 2026.06.19보다 빠르므로, 보증금·점유의 실체와 배당 결과를 확인한 뒤에야 실제 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 4명
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영운 | 2020.03.24 | 2022.03.08 | 2026.07.03 | 선순위 | 가능 | 보증금 미상 |
| 유시온 | 2023.10.30 | 미상 | 2026.07.03 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 박의준 | 2024.06.25 | 미상 | 2026.07.03 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 신영만 | 2023.06.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 없이 최저가만으로는 판단 금지
가우디빌라는 8세대, 2007.09.20 사용승인 단지로 확인됩니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 165,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로, 낙찰가 + 인수액을 계산할 수 없고 시세 비교 역시 완료할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 정민태 | 103,285,479원 | 103,285,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,604,521원 |
위 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 보증금, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 남서측 인근이며, 연립·다세대주택·아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 탑석역·송산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호이며, 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 소로1류에 접하고 남동측으로 폭 약 4-5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 이영운·유시온·박의준·신영만의 실제 임대차보증금과 계약서를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일만으로 인수액을 확정하지 말고 실제 점유·임대차관계와 말소기준 전후 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이영운·유시온·박의준은 2026.07.03 배당요구가 확인되며, 신영만의 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차인별 예상 배당액과 미배당 보증금을 합쳐 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 동일 조건 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 165,000,000원인 신건이지만, 가격보다 먼저 풀어야 할 문제가 있습니다. 말소기준 이전 전입 점유자가 4명이고 보증금이 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 신청채권자 기준 배당표에서는 미배당이 없더라도 임차인 보증금은 계산에 포함되지 않았으므로, 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 “165,000,000원이 싼가”가 아니라 “낙찰 후 실제로 떠안을 임차보증금이 얼마인가”입니다. 그 금액이 확인돼야 실질취득비용과 시세 비교가 가능해집니다. 보증금·점유관계가 해소되지 않은 상태에서는 신건 여부나 유찰률보다 임차관계 확인이 우선입니다.
