의정부지방법원 2026타경71290. 경기도 의정부시 용현동 39-96, 오목로35번길 35의 3층 302호 다세대주택입니다. 등기부에는 2007.10.19. 이영신의 소유권보존 이후 2008.10.20. 박추자 가압류가 있었으나 이 가압류는 2010.03.10. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.06.19. 정민태의 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2026.07.02. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 자체보다 더 중요한 것은 점유·임차관계입니다. 이영운, 신영만, 유시온, 박의준의 전입일은 모두 2026.06.19.보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금이 확인되지 않아, 전입일만으로 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 서로 다른 4명이 모두 목적물 전부에 관한 점유·전입 기록으로 나타나므로 실제 임대차관계와 현재 점유자를 원본 서류에서 반드시 대조해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 더 중요하다

2008.10.20. 박추자 가압류 130,000,000원은 2010.03.10. 이미 말소돼 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 2026.06.19. 강제경매개시결정이 말소기준이고, 2026.07.02. 국민건강보험공단 압류는 그 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인들의 전입은 모두 말소기준보다 앞서므로 등기만 보고 “인수 0”이라고 결론내리면 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 4명, 보증금 확인이 핵심

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 131,000,000원입니다. 가우디빌라는 8세대, 사용승인일은 2007-09-20이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.3회입니다. 그러나 동일·유사 면적의 실거래 금액을 기준으로 131,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 확인되지 않습니다.

더 중요한 점은 설령 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 남으면 낙찰가 + 인수금액이 실제 취득부담이 된다는 것입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “1회 유찰 104,800,000원”, “2회 유찰 83,840,000원”만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 정민태의 청구액 103,285,479원이 전액 배당되고 소유자에게 25,080,521원이 남습니다. 다만 이 계산은 임차인 보증금·최우선변제·당해세 등이 실제 배당에 반영될 경우 달라질 수 있으며, 특히 선순위 임차보증금의 미배당분은 매수인 인수 판단과 직접 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용현초등학교 남서측 인근. 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 탑석역·송산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샤시 창호입니다.
• 설비. 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 소로1류에 접하고 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이며 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규모. 가우디빌라 8세대, 사용승인일 2007-09-20입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이영운·신영만·유시온·박의준의 계약서와 보증금 액수를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본과 대조해야 합니다.
• 현재 점유자 확인. 4명 모두 목적물 전부에 관한 전입·점유 기록이 있어 현재 실제 점유자와 각 임대차의 존속 여부를 구분해야 합니다.
• 유시온 배당관계. 확정일자와 배당요구가 확인되므로 보증금 및 실제 배당액을 확인한 뒤 미배당 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 신영만 배당요구. 전입은 2023.06.29.로 말소기준보다 앞서지만 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 특히 원본 확인이 필요합니다.
• 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 104,800,000원, 2회 유찰 시 83,840,000원이지만 선순위 임차보증금 미배당분이 남으면 그만큼 실질취득 부담이 추가됩니다.
• 가격 원본 대조. 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인한 뒤 낙찰가가 아니라 예상 인수액을 합친 실질취득액과 비교해야 합니다.

맺으며 — 등기보다 선순위 전입 4명이 승부처

이 물건은 등기만 보면 구조가 단순합니다. 이미 말소된 과거 가압류가 있고, 2026.06.19. 강제경매개시결정 뒤의 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞서 이영운·신영만·유시온·박의준의 전입이 존재하고, 네 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다.

따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확정된 안전판이 아니라 잠정 계산값으로 봐야 합니다. 보증금과 배당관계가 확인돼야 실제 인수액을 계산할 수 있고, 그 뒤에야 131,000,000원 또는 유찰 후 가격이 시세 대비 유리한지 판단할 수 있습니다. 이 사건은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 물건입니다.