의정부지방법원 2026타경71290. 경기도 의정부시 용현동 39-96, 4층 401호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이영신이고, 갑구에는 2008년 박추자 가압류 130,000,000원이 있었지만 2010년 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.06.19 정민태의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 이영운은 2020.03.24, 신영만은 2023.06.29, 유시온은 2023.10.30, 박의준은 2024.06.25 전입으로 모두 2026.06.19 말소기준권리보다 빠릅니다. 네 명 모두 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 늘면 실질취득가는 낮아지지 않을 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경71290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 39-96 4층401호 · 도로명 경기도 의정부시 오목로35번길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이영신 · 2007.10.19 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 156,530,000원 / 156,530,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정민태 / 103,285,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입 4명
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 2008년 가압류는 2010년에 이미 말소됐고, 2026.06.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 4명이 있어 등기 소멸만으로 권리위험이 끝나지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영운 | 목적물 전부 | 2020.03.24 | 미상 | 2026.07.03 배당요구 | 대항력 보증금 미상 |
| 신영만 | 목적물 전부 | 2023.06.29 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 보증금 미상 |
| 유시온 | 목적물 전부 | 2023.10.30 | 미상 | 2026.07.03 배당요구 | 대항력 보증금 미상 |
| 박의준 | 목적물 전부 · 주거 | 2024.06.25 | 2021.06.21 | 2026.07.03 배당요구 | 대항력 우선변제 보증금 미상 |
② 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다
가우디빌라는 8세대, 2007.09.20 준공으로 확인되며 비교 대상으로 잡힌 면적은 52.35㎡입니다. 다만 면적 일치가 확인되지 않았고, 확인 가능한 최근 실거래 금액도 없습니다. 따라서 감정가 156,530,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 가격 비교의 기준 자체입니다. 이 사건은 대항력 임차인 4명의 보증금이 미상이라 낙찰가만으로 취득원가를 판단할 수 없습니다. 낙찰가가 125,224,000원이나 100,179,200원으로 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금을 승계한다면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다. 임차보증금 확인 전에는 유찰을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,530,000원 · 임차보증금 미반영 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,991,420원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정민태 | 103,285,479원 | 103,285,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,253,101원 |
위 표는 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 50,253,101원은 실제 배당에서 달라질 수 있고, 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 남서측 인근으로 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 의정부경전철 탑석역·송산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 전기·위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 소로1류에 접하고 남동측으로 폭 약 4-5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 188.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가 1,423,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이영운·신영만·유시온·박의준의 실제 보증금과 계약관계를 확인해 각자의 예상배당과 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구 여부 재확인. 이영운·유시온·박의준은 2026.07.03 배당요구가 확인되지만 신영만은 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 박의준 우선변제. 확정일자 2021.06.21 및 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 반영돼야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 총 취득원가가 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 비고의 제시외 건물 포함 범위와 가치, 실제 이용상태를 현장과 원문에서 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 2024.11.10~2029.11.9 토지거래계약허가구역으로 기재돼 있으므로 해당 물건에 대한 적용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 임대차계약 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 임차보증금이 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가 156,530,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인 4명의 보증금이 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 세 명은 배당요구가 확인되고 박의준은 우선변제권도 행사할 수 있지만, 실제 보증금이 없으면 어느 정도가 배당되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다.
따라서 현 단계에서 매수인 인수를 0원으로 보거나, 유찰 후 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단하기 어렵습니다. 보증금·배당순위·미배당액을 확정한 뒤 ‘낙찰가 + 인수액’의 실질취득가로 다시 평가하는 사건입니다. 제시외 건물 포함 여부까지 함께 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
