의정부지방법원 2026타경71290. 의정부시 용현동 39-96, 가우디빌라 5층 501호로 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이영신이고, 현재 등기부에는 근저당권이 없습니다. 2008년 박추자 명의 가압류 130,000,000원이 있었지만 2010년 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매를 발생시킨 권리는 2026.06.19 접수된 정민태의 강제경매개시결정이며, 이 권리가 본 분석의 말소기준입니다.

문제는 등기보다 점유관계입니다. 이영운·신영만·유시온·박의준 등 4명이 모두 2026.06.19보다 앞서 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 현재 단계에서의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자 확인이 핵심

② 임차인·점유자 분석 — 4명 모두 보증금 미상

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람이 없어, 이 표의 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 세 사람은 2026.07.03 배당요구를 한 사실이 확인되지만, 신영만은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권과 잔존 보증금, 낙찰자 승계금액을 산출할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저

가우디빌라는 8세대이고 2007.09.20 사용승인된 것으로 조사됐습니다. 대상 면적은 41.29㎡로 조회됐지만 면적 매칭은 되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 120,530,000원이나 1회 유찰가 96,424,000원만 보고 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.

특히 임차인 4명의 보증금이 미상인 현재 상태에서는 낙찰가가 내려가도 실제 부담액이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 먼저 임대차 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인해 인수금액을 확정한 뒤, 그 실질취득액을 주변 실거래와 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,530,000원 가정)

현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 특히 이 사건은 임차인 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용현초등학교 남서측 인근. 연립·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 탑석역·송산역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 소로1류에 접하고 남동측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
• 환금성 판단. 총 8세대의 소규모 다세대이며 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 가격 적정성은 별도 현장·거래사례 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 이영운·신영만·유시온·박의준의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 확정 금지. 네 명 모두 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 봐야 합니다.
• 신영만 배당요구 확인. 나머지 세 명과 달리 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 실질취득액으로 가격 판단. 최저가 120,530,000원 또는 유찰가만 보지 말고, 확인된 인수보증금을 더한 총액으로 주변 시세와 비교해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각대상에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·가치와 사용상태를 현장에서 확인하세요.
• 토지거래계약허가구역 확인. 감정자료상 2024.11.10~2029.11.09 토지거래계약허가구역으로 기재돼 있으므로 실제 적용범위와 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 현장 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘가격’보다 먼저 ‘보증금 확인’

등기부만 보면 복잡한 담보권이 없는 단순한 강제경매처럼 보입니다. 하지만 실제 권리분석에서는 말소기준일보다 먼저 전입한 4명의 보증금이 모두 미상이라는 점이 훨씬 중요합니다. 현재 배당모형이 보여주는 매수인 인수 0원은 임차보증금을 반영하지 않은 계산일 뿐, 실제 인수위험 0원을 의미하지 않습니다.

따라서 이 물건은 최저가 120,530,000원이 싸냐 비싸냐를 먼저 판단할 단계가 아닙니다. 네 명의 임대차관계와 보증금, 확정일자, 배당 가능액을 확인해 실질취득액을 확정하는 것이 선행돼야 합니다. 그 확인 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기에는 권리 불확실성이 큽니다.