부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 2층 204호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박성준이며, 2019.10.10. 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.03.25. 동부산신용협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
본 호에는 문다혜 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.13., 주민등록일과 점유개시일은 2022.05.12., 임차보증금은 73,000,000원입니다. 모두 말소기준일인 2020.03.25.보다 뒤이므로 대항력이 없고, 2025.04.10. 접수된 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 최저가 65,100,000원이 보증금보다 낮더라도 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층 204호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 지하 1층, 지상 10층 건물 내 2층 204호 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인 필요 |
| 소유자 | 박성준 (2019.10.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산신용협동조합 / 718,028,845원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 매각으로 소멸
말소기준은 2020.03.25. 접수된 동부산신용협동조합 근저당권입니다. 임차인 문다혜의 계약·확정일자·전입·점유·임차권등기는 모두 말소기준 이후이므로 대항력이 없고, 등기부상 임차권도 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다.
② 본 호 임차인 — 실제 임차인 1명
현황조사에는 같은 사건에 포함된 다른 호실 점유자들도 함께 기재되어 있으나, 204호 권리분석에는 본 호 전유부분 전부에 임차권등기를 마친 문다혜의 보증금만 직접 반영합니다. 다른 호실의 보증금을 204호 보증금에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 계약·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문다혜 건물 전유부분 전부 | 계약·확정일자 2022.04.13. 전입·점유 2022.05.12. 임차권등기 2025.04.10. | 73,000,000원 | 대항력 없음 | 배당 확인 필요 | 승계 없음 |
문다혜는 2025.04.10. 배당요구를 했지만, 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 예상배당표에서는 선순위 근저당권자에게도 776,471,800원의 미배당이 발생하므로, 임차보증금의 실제 배당 여부와 금액은 배당요구 종기·당해세·최우선변제·공동담보 관계를 포함한 최종 배당표를 확인해야 합니다. 다만 배당을 받지 못한 금액이 있더라도 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 70%, ‘싸다’는 단정 금지
감정가는 93,000,000원이고 현재 최저매각가는 65,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 가격은 내려왔지만, 실제 이용상태가 확인되지 않았고 동일 유형의 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 776,471,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 795,650,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 809,075,183원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.4% 추정) | - | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 동부산신용협동조합 | 840,000,000원 | 63,528,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 776,471,800원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권에는 공동담보목록 제2020-108호가 기재되어 있어 실제 배당은 공동담보 관계와 다른 담보물의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2003.04.18. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물이며, 2019년 리모델링된 것으로 추정됩니다.
- 설비. 승강기·주차·소방설비와 각 호실 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며, 개별공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 말소 처리와 임대사업자 관련 행정사항을 등기부·매각물건명세서·관할 기관에서 확인하세요.
- 204호 점유 확인. 문다혜의 현재 점유 여부, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점과 명도 협의 상황을 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이지만 감정 당시 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 내부 구조와 주거·업무 이용 여부를 직접 점검하세요.
- 공동담보 배당 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-108호가 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 관리비·수선비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 호실 내부 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 배당표 원본 확인. 당해세·최우선변제·임차권자 배당 여부가 반영된 최종 배당관계를 원본 서류로 대조하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도 인수형은 아니다”
문다혜의 임차보증금 73,000,000원은 현재 최저가 65,100,000원보다 크지만, 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 2020.03.25. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리상 인수 0원이 곧바로 안전한 가격을 뜻하지는 않습니다. 감정평가 당시 실제 이용상태가 확인되지 않았고 민간임대주택등기가 남아 있으며, 선순위 근저당은 공동담보로 설정돼 있습니다. 권리의 핵심은 후순위 임차권 소멸, 입찰의 핵심은 현장 이용상태와 민간임대주택등기 확인입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 단정하기보다 현장·등기·배당관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
