부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 10층 1003호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박성준이며, 말소기준권리는 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원, 경매 신청채권액은 718,028,845원입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정되어 있어 개별 호실 감정가보다 채권최고액이 크게 보이지만, 낙찰자가 근저당 채무의 미배당액을 떠안는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하고, 배당받지 못한 채권은 채무자 측에 남습니다.

1003호에는 김지혜 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2020.04.06., 전입·점유개시일은 2020.04.20., 보증금은 최초 125,000,000원에서 2022.03.23. 6,000,000원 증액된 131,000,000원입니다. 하지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 말소기준일인 2020.03.25.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크더라도 대항력 인수형이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1.31억 임차보증금은 인수되지 않는다

등기부에는 과거 가등기·신탁·근저당권이 다수 등장하지만, 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합 근저당권입니다. 김지혜의 전입일 2020.04.20.과 임차권등기일 2024.05.07.은 모두 그 이후이므로, 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 13명, 보증기관 승계 0명

사건 기록에는 실제 임차·점유 신고자가 13명 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 현재 분석 대상인 1003호의 직접 임차권자는 김지혜 1명입니다. 나머지 신고자는 204호·207호·304호 등 다른 호실로 기재되어 있어 1003호 임차보증금과 합산하지 않습니다.

보증금·확정일자가 확인되지 않은 다른 호실 신고자들은 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일 이후로 기재되어 있어 해당 신고 내용만 기준으로는 대항력이 없습니다. 각 권리는 해당 호실에 관한 것이며 1003호 보증금과 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인

감정가는 139,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다. 감정가보다 41,700,000원 낮고 감정가의 70% 수준입니다. 매수인이 인수할 금액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 97,300,000원입니다.

다음 회차까지 유찰될 경우 최저가는 68,110,000원, 3회 유찰 시에는 47,677,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 매각가가 낮아질수록 선순위 근저당권의 미배당액만 커질 뿐, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대금 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 근저당권 미배당액은 744,851,400원입니다. 김지혜 임차권은 후순위라 예상배당이 없지만 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 인수되지는 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연제초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2003.04.18. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물이며, 2019년 리모델링이 추정됩니다.
• 설비. 승강기·주차·소방설비가 있으며 각 호실에는 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 추정됩니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며, 토지 공시지가는 ㎡당 3,087,000원입니다.
• 도로·토지. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형 오피스텔 건부지입니다.
• 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1003호 현재 점유 확인. 임차권등기 후 김지혜가 퇴거했는지, 다른 점유자가 있는지 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 보증금 인수는 없지만 점유자가 남아 있다면 인도명령·명도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 공시가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 내용을 관계기관과 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 업무시설·주거 이용 대조. 공부상 업무시설과 임차권등기의 주거 기재가 함께 존재하므로 전입 가능 여부, 세금·대출·임대수익 조건을 용도에 맞춰 검토해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물과 인근 오피스텔의 최신 거래를 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 동부산신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-108호로 설정되어 있으므로 매각 대상과 일괄·개별 매각 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 관리주체와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 보증금이 곧 인수금은 아니다”

이 물건의 핵심은 보증금 액수가 아니라 말소기준권리와 전입·점유 시점의 선후입니다. 김지혜의 보증금은 131,000,000원으로 현재 최저가 97,300,000원보다 크지만, 전입일 2020.04.20.이 말소기준일 2020.03.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 예상배당을 받지 못하더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하지 않으며, 실질취득액은 최저가와 같은 97,300,000원입니다.

권리의 금전 인수 구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 공부상 업무시설·임차권등기상 주거·실제 이용상태 미확인이 함께 존재합니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후 결정. 감정가 대비 할인율보다 현재 점유·실사용과 실제 거래가격을 먼저 확인해야 하는 오피스텔입니다.