부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 4층 406호 오피스텔입니다. 감정가는 95,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 66,500,000원입니다. 등기상 소유자는 박성준이며, 경매를 신청한 채권자는 동부산신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구액은 718,028,845원이고, 말소기준 근저당의 채권최고액은 840,000,000원으로 공동담보목록 제2020-108호가 기재되어 있습니다.
권리관계의 중심은 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합 근저당입니다. 본건 임차권등기는 2025.08.08. 접수됐지만 임대차계약·전입·점유개시·확정일자가 모두 2023.05.04.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 김충규의 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다. 높은 근저당 채권액과 예상 미배당액도 채무자·채권자 사이의 배당 문제일 뿐, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층 406호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 등재 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산신용협동조합 / 718,028,845원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
2018년 소유권이전청구권 가등기, 2019년 신탁등기와 과거 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당입니다. 이후의 경매개시결정과 김충규의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
본건 406호에 대응하는 임차인은 김충규 1명입니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 전입자들도 함께 기재되어 있으나, 204호·207호·304호 등은 본건 406호의 임차인이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 중복 합산할 보증금은 없습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김충규 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.04 | 2023.05.04 | 10,000,000원 차임 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김충규의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.05.04.입니다. 말소기준일 2020.03.25.보다 늦어 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 배당요구일은 2025.08.08.로 확인되지만 우선변제 여부는 확정할 수 없으며, 예상배당표에는 임차인 배당이 별도로 반영되지 않았습니다. 배당 여부와 별개로 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 95,000,000원의 70%인 66,500,000원입니다. 그러나 동일·유사 호실의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 66,500,000원 | 70% | 775,097,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 46,550,000원 | 49% | 794,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 32,584,999원 | 34% | 808,401,531원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 동부산신용협동조합의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 미배당이 크다는 사실이 곧 매수인의 수익을 뜻하지는 않습니다. 매수가격의 적정성은 연산역 인근 유사 오피스텔의 면적·층·관리상태·실제 용도별 거래와 별도로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,000원 |
| 1. 근저당 · 동부산신용협동조합 | 840,000,000원 | 64,903,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정됐고, 나머지 금액은 동부산신용협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 미배당액은 775,097,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
- 건물. 2003.04.18. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 10층 건물이며, 2019년 리모델링이 추정됩니다.
- 설비. 승강기·주차·소방설비가 있고 개별 호실에는 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며, 토지면적은 404.3㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 406호 점유 재확인. 임차권등기상 김충규의 범위는 건물의 전부로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 실제 이용상태. 공부상 업무시설이지만 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 주거 사용 여부와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·등록 상태·매각 후 처리 내용을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 70%만 보지 말고 연산역 인근 유사 오피스텔의 최근 거래, 월세 수준과 관리비를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 동부산신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2020-108호가 기재돼 있습니다. 다른 담보물의 진행·배당 상황을 함께 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 열람하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준보다 늦은 임차권이라 대항력이 없고, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 66,500,000원에 낙찰받는다면 계산상 실질취득액도 66,500,000원입니다.
하지만 감정가 대비 70%라는 숫자가 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다. 최근 실거래 표본이 없고, 실제 이용상태가 확인되지 않았으며 민간임대주택등기의 현재 효력과 처리도 점검해야 합니다. 결론은 권리관계는 합격, 가격과 현장은 확인 후 판단입니다. 인수 0원의 안전성은 인정하되, 시세 검증 없이 최저가 자체를 매력으로 평가해서는 안 됩니다.
