인천지방법원 2025타경509934. 등기상 소재지는 인천 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층 101호입니다. 사건 분류는 대지이지만, 감정평가 이용상태에는 101호·102호·104호가 공실인 근린생활시설, 103호가 소매점으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층이며 본건은 1층 부분입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2024.05.31. 중소기업은행의 채권최고액 4,080,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 국의 근저당과 중소기업은행 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층 101호 |
| 등기상 소유자 | 정왕선 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태상 근린생활시설 101호 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 / 지상20층 중 1층 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 353,290,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 과밀억제권역 · 가축사육제한구역 · 토지거래계약에관한허가구역 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2024.07.22. 국 명의 근저당, 2025.06.12. 임의경매개시결정, 2025.07.25. 중소기업은행 가압류, 2025.09.01. 이후의 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 확인 — 신고는 1명, 본건과 호수가 다르다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안윤미 | 에코파크힐 1층 103호 | 2024.11.11 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 신고는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 해당 점유 부분은 103호로 기재돼 있고 경매대상은 101호입니다. 감정평가 이용상태 역시 101호는 공실, 103호는 소매점으로 구분하고 있습니다. 안윤미의 전입일 2024.11.11.은 말소기준 2024.05.31.보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 배당요구는 2025.07.08. 접수됐고 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 시세 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 353,290,000원으로 감정가 1,030,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰됐고, 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 247,302,999원, 5회 유찰 시 173,112,099원으로 내려갑니다.
하지만 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 34%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 감정 이용상태가 1층 근린생활시설이고 현재 101호가 공실인 만큼, 실제 가격 판단은 상가의 임대수익·공실기간·동선·가시성 같은 환금성 요소와 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 353,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,746,060원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,080,000,000원 | 347,543,940원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,836,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,186,000,000원 중 예상 배당액은 347,543,940원이며, 미배당액은 5,838,456,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 홈플러스 서측 인근이며, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 1층 101호·102호·104호는 공실, 103호는 소매점으로 이용 중인 근린생활시설입니다.
- 설비. 상·하수도와 승강기 등 상가 운영에 필요한 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 상업용으로 이용되고, 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 3,212.5㎡, 공시지가는 1,720,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시장가 할인율을 구분. 353,290,000원은 감정가의 34.3%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 시세 메리트로 단정하지 마세요.
- 101호 공실 상태 확인. 감정평가에는 101호가 공실로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 실제 사용 가능 상태를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 103호 임차인과 호수 구분. 신고 임차인 안윤미의 점유 부분은 103호입니다. 경매대상 101호와 혼동하지 않도록 현황조사 원문과 호수별 점유를 다시 대조하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 상가 수익성 검토. 근린생활시설 공실이므로 예상 임대료·공실기간·관리비·영업동선 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사실이 있으므로 취득 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘상가 가치’
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.05.31. 중소기업은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 신고 임차인 1명도 본건이 아닌 103호 점유로 기재돼 있으며 전입일은 말소기준보다 늦습니다.
문제는 가격입니다. 감정가 1,030,000,000원에서 3회 유찰돼 353,290,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 감정 이용상태가 1층 근린생활시설 공실입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 34%”보다 현재 상가로서 실제 얼마의 임대수익과 환금성을 만들 수 있는지가 더 중요합니다. 권리상 인수는 낮지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
