인천지방법원 2025타경509934. 인천 남동구 간석동 에코파크힐 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 해당 건물의 1층 101~104호는 근린생활시설로 이용되는 구획이며, 101호·102호·104호는 공실, 103호는 소매점으로 조사되었습니다. 등기상 소유자는 정왕선이고, 중소기업은행이 근저당권자로서 경매를 진행하고 있습니다.

처음 눈에 들어오는 숫자는 감정가 1,030,000,000원에서 최저가 247,303,000원까지 하락했다는 사실입니다. 하지만 중요한 구분이 있습니다. 감정가 대비 24.01%라는 지표는 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실제 임대 가능한 수준, 상가의 수요, 개별 호실의 수익성을 확인해야 현재 가격의 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당

말소기준권리는 2024.05.31. 설정된 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 4,080,000,000원입니다. 채무자는 주식회사더지음입니다. 이후 설정된 국 명의 근저당권, 중소기업은행의 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 말소기준 근저당은 101호뿐 아니라 102호·103호·104호가 함께 묶인 공동담보입니다. 근저당 채권최고액 전체를 101호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권액과 공동담보 간 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 103호 임차인을 101호에 중복 반영하면 안 된다

현황조사 및 문건접수상 확인되는 임차 관련 신고인은 안윤미 1명입니다. 그러나 신고된 점유 부분은 에코파크힐 1층 103호로, 분석 대상인 101호와 구분됩니다. 감정평가에서는 101호가 공실로 조사되었습니다.

안윤미의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후입니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 실제 점유 범위는 103호로 신고되어 있습니다.

③ 가격 분석 — 24%는 감정가 대비, 시세 대비가 아니다

감정가와 유찰에 따른 최저매각가의 변화는 뚜렷합니다. 현재 회차의 최저매각가는 247,303,000원, 감정가 대비 24.01%입니다. 그러나 실제 비교 가능한 상가 거래가격과 임대수익이 확정되지 않은 상황에서 이 물건을 시세보다 저렴한 상가라고 평가할 수는 없습니다.

5회·6회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저매각가의 확정을 의미하지 않습니다. 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,303,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 4,262,242원을 차감하면 중소기업은행에 243,040,758원이 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 가압류권자의 예상배당은 모두 0원이고 소유자 잔여금도 없습니다.

표에 반영된 채권액 기준 총액은 6,186,000,000원, 예상 채권자 배당총액은 243,040,758원, 산술상 미배당액은 5,942,959,242원입니다. 다만 근저당의 채권최고액이 포함된 계산이며, 공동담보 관계와 실제 확정채권액에 따라 최종 배당관계는 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당에서는 조세채권의 우선순위 및 공동담보 배당관계에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 승계한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 홈플러스 서측 인근입니다. 주변은 주택 및 상가가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 상·하수도 및 승강기 등 상가 운영 관련 설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 3,212.5㎡이며, 이는 개별 101호의 전유면적이 아닙니다.
• 용도지역. 준공업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 표시되어 있습니다. 입찰 전 적용 범위와 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,720,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 해당 상가 호실의 직접적인 거래 시세가 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 101호·102호·104호가 공실로 조사되어 공실 위험을 주의해야 합니다. 인근 상가의 실제 거래 및 임대차 조건을 검토하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 101호의 전유부분, 대지권, 매각 포함 범위를 확인하세요. 공동담보에 포함된 102~104호와 구분해야 합니다.
• 103호 임차인 구분. 안윤미의 보증금 30,000,000원과 월세 1,500,000원은 103호 신고 사항입니다. 101호 점유·임대관계와 혼동하지 마세요.
• 국세·지방세 확인. 국 명의 근저당과 세금 압류 4건의 실제 조세채권 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 공동담보 배당. 중소기업은행 근저당권의 공동담보 관계, 실제 피담보채권액, 다른 담보물의 처분 진행 상황을 확인하세요.
• 실제 임대수익. 101호 공실 상태를 확인하고, 임대 가능한 보증금과 월세, 공실 기간을 조사하세요. 103호 임대차 조건을 101호 수익으로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 247,303,000원을 감정가가 아니라 비교 가능한 근린생활시설의 거래가격·임대수익과 대조하세요.
• 명도·관리비. 공실 여부, 실제 사용 관계, 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 이용·규제 확인. 준공업지역 및 토지거래허가 관련 규제가 원하는 업종과 취득 목적에 미치는 영향을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 세금 및 배당 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

인천 에코파크힐 101호의 가장 큰 특징은 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%까지 하락한 최저매각가입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 소멸하는 구조이고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 103호 임차인의 보증금을 101호 인수액으로 더할 근거도 없습니다.

그렇다고 현재 가격을 무조건 매력적이라고 보기는 어렵습니다. 101호는 공실로 조사된 근린생활시설이며, 비교 가능한 실제 거래 시세와 임대수익을 검증해야 합니다. 공동담보와 세금 관련 배당관계, 실제 점유 상태도 확인할 대상입니다.

종합 판단은 D등급(38점), 보수적 검토입니다. 가격은 감정가 대비 크게 하락했지만, 4회 유찰과 공실 위험이 겹친 상태에서 시세 우위를 입증할 근거가 충분하지 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격 적정성과 환금성 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 얼마의 임대수익을 낼 수 있고, 다시 얼마에 매각할 수 있느냐입니다.