인천지방법원 2025타경509934. 인천 남동구 간석동 에코파크힐 1층 102호에 대한 임의경매입니다. 경매상 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가서상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 101호·102호·104호는 공실, 103호는 소매점으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건의 가격을 판단할 때는 아파트 시세가 아니라 해당 상가의 임대수익, 공실 가능성, 상권, 실제 거래가격을 우선 검토해야 합니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 5월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권 4,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 근저당권 1,836,000,000원, 중소기업은행 가압류 270,000,000원, 국세·지방세 압류 등이 추가됐습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 세금채권의 법정기일과 당해세 여부는 등기 접수순서만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권·압류가 집중

최초에는 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌지만, 2024년 5월 14일 신탁등기가 말소되고 정왕선 명의로 소유권이 이전됐습니다. 이후 중소기업은행이 근저당권을 설정했고, 그 권리에 기초해 임의경매를 신청했습니다.

말소기준인 중소기업은행 근저당권과 이후의 국 명의 근저당권, 중소기업은행 가압류, 세무기관 압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 매각으로 등기가 말소된다는 사실과 배당에서 채권액이 전부 변제된다는 사실은 다릅니다. 실제 배당에서는 선순위 조세채권의 존재가 영향을 줄 수 있습니다.

② 임차인·점유 — 102호 공실과 103호 임차인을 구별

현황조사 등에 등장하는 임차인 안윤미는 에코파크힐 1층 103호에 관한 임차인입니다. 분석 대상인 102호 임차인으로 간주하거나 보증금을 102호에 합산해서는 안 됩니다. 감정평가 당시 102호는 공실로 확인됐습니다.

안윤미의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이며, 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다. 해당 임차인은 103호 관련자로서 102호의 보증금 인수액에 반영하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰은 기회인가, 경고인가

감정가 2,090,000,000원에서 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 501,809,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 약 24.01%에 해당하는 수준입니다.

다만 상가의 감정가격과 실제 시장에서 거래 가능한 가격은 크게 다를 수 있습니다. 특히 감정평가 당시 102호가 공실이었고, 현재까지 4회 유찰됐다는 점은 수익성과 환금성을 신중하게 검토해야 할 이유입니다. 감정가 대비 76%가량 하락했다는 숫자만으로 저평가 매물이라고 결론 내릴 수 없습니다.

5회·6회 유찰은 가정 시나리오입니다. 실제 다음 매각가격과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 각 시나리오의 추정치이며 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 501,809,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 494,390,910원이 중소기업은행의 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 국 명의 근저당권과 가압류에는 배당할 재원이 남지 않으며, 소유자에게도 잔여금이 없는 구조입니다.

채권최고액 기준으로 산정한 미배당액은 5,691,609,090원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미변제 채무와 매수인이 법률상 인수하는 권리는 구별해야 합니다.

위 예상배당은 제공된 채권최고액·청구금액과 집행비용 추정치를 적용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 관계, 국세·지방세의 법정기일, 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 홈플러스 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 상가지대입니다. 주거 수요와 근린상권의 관계를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 1층 101~104호는 근린생활시설로 조사됐고, 이 중 102호는 공실이었습니다. 103호의 소매점 영업 및 임대조건을 102호의 실제 수익으로 적용해서는 안 됩니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 20층 건물이며, 상·하수도 및 승강기 등 관련 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 현황. 사다리형 평지의 상업용 토지로, 감정평가상 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 동측 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약 허가구역 관련 표시가 있습니다. 실제 허가 적용 여부와 토지·건물의 매각 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,720,000원/㎡, 토지면적 3,212.5㎡는 토지 현황에 관한 수치입니다. 이를 102호의 전유면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 별도 현장확인은 필요합니다.
• 환금성. 공실 상태와 4회 유찰 이력이 확인됩니다. 향후 임대수요, 임대료 수준, 관리비 부담 및 재매각 가능성을 검토해야 하며 환금성이 높다고 단정할 근거는 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 용도상 대지 표기와 등기상 집합건물, 감정평가상 근린생활시설의 관계를 확인하고 102호 전유부분과 대지권의 매각 포함 범위를 대조하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보에는 101·103·104호도 기재돼 있습니다. 다른 호실의 경매·변제 상황과 본건 배당에 미칠 영향을 확인하세요.
• 임차·점유 재조사. 안윤미는 103호 관련 임차인입니다. 102호에 별도의 점유자, 사업자등록 또는 임대차가 존재하는지 현장 및 관계 서류로 재확인하세요.
• 세금 압류 검토. 국세·지방세 압류 4건 및 국 명의 근저당권의 법적 성격, 조세채권 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
• 시세와 임대수익 검증. 감정가 대비 할인율을 투자수익률로 오해하지 말고, 인근 비교 가능한 1층 상가의 거래가격·실제 임대료·공실기간을 확인하세요.
• 공실 비용 확인. 관리비, 공용부분 체납, 유지·수선비 및 임차인 모집에 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
• 용도·영업 제한 확인. 준공업지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 관련 표시와 실제 입점 가능한 업종을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건은 낮아진 최저가와 실제 투자 가치 사이를 구별하는 것이 가장 중요한 경매입니다. 2,090,000,000원으로 평가됐던 근린생활시설이 네 차례 유찰되면서 501,809,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 담보권과 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 102호 공실, 국세·지방세 압류 4건, 공동담보 관계, 불확실한 상가 환금성은 모두 무시할 수 없는 검토 사항입니다. 특히 103호의 임차관계를 102호에 혼동하지 않고, 세금 우선배당과 실제 102호 점유현황을 분리해 확인해야 합니다.

권리상 인수액은 낮지만 가격상 매력은 아직 입증되지 않았습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율만을 근거로 접근하기보다는, 매각 대상 범위·실제 시세·임대수익·세금 및 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 고위험 검토형 상가 물건입니다.