인천지방법원 2025타경509934. 인천 남동구 간석동 에코파크힐 1층 102호입니다. 사건 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 1층 101~104호가 근린생활시설이며 이 가운데 102호는 공실로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상20층이며, 본건은 그 1층에 위치합니다.
가격은 감정가 2,090,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 716,870,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설은 임대수익과 공실, 상권, 전용면적·대지권 등의 개별 조건에 따라 가격 편차가 커서 감정가 대비 할인율과 시세 메리트는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509934 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층102호 · 인천광역시 남동구 염전로425번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 102호 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 및 지상20층건 중 1층 |
| 소유자 | 정왕선 |
| 감정가 / 최저가 | 2,090,000,000원 / 716,870,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.05.31. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,080,000,000원이고 채무자는 주식회사더지음입니다. 이후 설정된 국의 1,836,000,000원 근저당권, 중소기업은행 가압류 270,000,000원, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 등기상 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 확인 — 102호와 103호를 구분해야 한다
감정 이용상태상 본건 102호는 공실입니다. 확인된 임차 정보의 점유부분은 에코파크힐 1층 103호로, 본건 102호와 다른 호수입니다. 따라서 103호 임차인의 보증금을 102호 매수인의 인수액으로 합산하면 안 됩니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사돼 있어 입찰 전 102호의 실제 점유·임대 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 이름 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안윤미 | 에코파크힐 1층 103호 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.11.11 | 2025.07.08 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
103호 임차인의 전입신고는 2024.11.11.로 말소기준권리 2024.05.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저가는 716,870,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 501,808,999원, 5회 유찰 시 351,266,299원입니다. 다만 시장 실거래 비교자료가 없어 어느 금액이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 716,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,568,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,080,000,000원 | 707,301,300원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 1,836,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,186,000,000원 중 현재 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 707,301,300원, 미배당은 5,478,698,700원입니다. 신청채권자인 중소기업은행 역시 전액 만족되지 않습니다. 그러나 배당부족액은 후순위 권리의 미회수 문제이며 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 공동담보 — 101·103·104호와 연결
중소기업은행의 4,080,000,000원 근저당과 국의 1,836,000,000원 근저당에는 에코파크힐 1층 101호·103호·104호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 채권 회수액과 배당관계는 공동담보 물건들의 매각·배당 진행에 따라 달라질 수 있습니다. 본건 102호의 권리 소멸 여부와 별개로, 배당표를 검토할 때 공동담보의 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 홈플러스 서측 인근으로, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 101호·102호·104호는 공실, 103호는 소매점으로 이용 중입니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 동측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,720,000원/㎡, 토지면적 3,212.5㎡로 조사돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 102호 현장점유 재확인. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 전 실제 점유자·영업 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 103호 임차인을 본건과 혼동하지 않기. 안윤미의 점유부분은 103호이며 본건은 102호입니다. 30,000,000원 보증금을 102호 인수액에 더하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있다면 배당 최우선 순위에 영향을 줄 수 있으므로 세목·법정기일·금액 확인이 필요합니다.
- 공동담보 진행 확인. 101호·103호·104호가 중소기업은행 및 국 근저당의 공동담보로 기재돼 있어 다른 호수의 매각·배당 결과도 함께 살펴야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 임대료와 공실률·상권·유사 근린생활시설 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시되고 감정 이용상태는 근린생활시설이므로 물건목록·대지권·전유부분의 정확한 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 세금
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 본건 102호도 감정상 공실이라 103호 임차인의 보증금 30,000,000원을 본건 인수위험으로 볼 이유는 없습니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 20.9억이 3회 유찰돼 7.1687억까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 여기에 근린생활시설의 공실 상태, 공동담보, 국세·지방세 압류와 당해세 가능성이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 비교적 단순하지만, 가격과 세금은 보수적으로 확인할 물건”입니다.
