인천지방법원 2025타경509934. 인천 남동구 간석동 에코파크힐 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 지하 2층·지상 20층 건물의 1층 상가로, 104호는 감정 당시 공실입니다.

핵심은 감정가와 최저가의 간격입니다. 감정가 1,750,000,000원에서 4회 유찰을 거치며 최저매각가는 420,175,000원으로 떨어졌습니다. 하지만 경매에서 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실은 시세 대비 저렴함을 보장하지 않습니다. 상가는 임대수익, 공실기간, 점포 입지, 업종 수요에 따라 가치 차이가 크게 발생하므로 실거래 및 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당

등기상 핵심은 2024.05.31 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,080,000,000원이고, 채무자는 주식회사더지음입니다. 이 권리가 말소기준이 되어 그 이후 설정된 국의 근저당권, 중소기업은행 가압류, 남동구 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 중소기업은행 근저당은 104호만의 단독담보가 아닙니다. 에코파크힐 101호·102호·103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 국의 후순위 근저당권도 동일한 공동담보 관계가 명시되어 있으므로, 채권최고액 전체를 104호만의 실제 채무로 해석해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 분석 — 103호 임차인과 104호를 구분해야 한다

감정평가서상 101호·102호·104호는 공실이고, 103호는 소매점으로 이용 중입니다. 임차인으로 확인된 안윤미의 점유 부분은 에코파크힐 1층 103호입니다. 따라서 그 임대차를 본 경매 대상인 104호의 임차관계로 단정하거나 104호의 보증금 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

안윤미의 전입일은 2024.11.11로 말소기준권리 설정일인 2024.05.31보다 늦습니다. 제시된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 해당 임대차는 103호에 관한 것이며, 104호의 임차인으로 취급하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 시세 대비는 미확인

현재 최저매각가는 420,175,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 감정가 대비 할인 폭은 매우 크지만, 해당 104호의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 420,175,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 매각대금 420,175,000원 중 집행비용 6,601,750원을 제외한 413,573,250원이 중소기업은행 근저당에 배당됩니다. 후순위 근저당·가압류에는 배당되지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.

채권액 합계 6,186,000,000원에 대한 추정 미배당액은 5,772,426,750원입니다. 다만 이는 공동담보 관계 등을 개별적으로 정산하지 않은 제시 추정치입니다. 이 미배당액은 매수인의 인수액이 아니며, 실제 배당은 조세채권과 법정 우선순위, 채권신고 및 공동담보 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 실질취득비용 — 관리비 승계가 확정적 점검 대상

매수인 인수는 단순히 근저당이나 임차보증금만의 문제가 아닙니다. 매각물건명세서에 따르면 2026.04.16 산정기준 공용부분 관리비 1,964,500원이 미납되어 있으며 매수인이 승계합니다.

현재 최저가에 해당 관리비를 합산한 422,139,500원이 확인된 기본 취득 기준액입니다. 실제 낙찰가가 달라지거나 추가 체납이 발생하면 총부담도 달라집니다. 따라서 입찰 전 관리사무소의 최신 체납 내역과 공용·전용부분 구분을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 홈플러스 서측 인근으로, 주변은 주택 및 상가지대입니다. 상업 이용 가능성과 별개로 개별 점포의 유효 수요는 추가 확인이 필요합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등의 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 에코파크힐 1층 101호·102호·104호는 공실, 103호는 소매점으로 이용 중입니다. 현재 경매 대상인 104호의 임대수익은 확인되지 않았습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물이며 상·하수도와 승강기 등 상가 운영에 필요한 설비가 있습니다.
• 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 지형 평지·사다리형입니다. 토지면적은 3,212.5㎡이며 이는 104호의 전용면적이 아닙니다.
• 규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 해당 구분의 적용 범위와 거래·이용 조건을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 4회 유찰 및 공실 상태는 가격 형성과 임대수요를 신중하게 검토할 이유입니다. 최저가가 낮아도 매수자와 임차인을 확보하지 못하면 보유 부담이 계속될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 104호 단독 매각 범위 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되지만 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 집합건물 104호의 건물 전유부분, 대지권 및 매각 포함 범위를 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 중소기업은행과 국의 근저당이 101호·102호·103호에도 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보목록과 관련 경매 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 승계 확인. 2026.04.16 기준 미납 공용부분 관리비 1,964,500원의 최신 잔액, 추가 발생분 및 부담 범위를 관리사무소와 확인해야 합니다.
• 103호 임차인과 104호 구별. 안윤미의 점유는 103호로 기재되어 있습니다. 104호의 현장 점유, 출입, 점포 경계 및 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 조세채권 검토. 국의 근저당과 남동구 압류가 존재합니다. 조세채권의 실제 배당순위 및 당해세 문제를 원본 서류와 법정기일을 통해 점검해야 합니다.
• 상가 수익성 검증. 동일 건물·주변 상가의 최근 실거래, 임대료, 공실률과 관리비 등을 조사해 적정 매수가격을 산정해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 294,122,500원, 6회 유찰 시 205,885,750원으로 제시되어 있지만, 추가 유찰은 확정되지 않았습니다. 가격이 낮아져도 시세 검증 없이 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건은 4회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 그 숫자 하나만으로 매력적인 투자라고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 근저당·압류 등의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 104호도 감정 당시 공실로 확인됩니다. 그러나 공용부분 미납 관리비 승계가 명시되어 있고, 상가의 시장가격·임대수요·공실 해소 가능성은 별도 검증이 필요합니다.

특히 감정가 1,750,000,000원과 현재 최저가 420,175,000원의 큰 차이는 투자 기회일 수도 있지만, 기존 평가와 현재 시장 수요 사이에 큰 괴리가 있음을 보여주는 신호일 수도 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 어느 쪽인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 보류. 현재 단계에서 중요한 것은 낮아진 최저가가 아니라, 이 104호를 실제 시장에서 얼마에 매도하거나 임대할 수 있는지 확인하는 일입니다. 그 검증이 이루어지기 전까지는 신중한 접근이 타당합니다.