인천지방법원 2025타경509934. 인천 남동구 간석동 에코파크힐 1층 104호입니다. 감정평가 이용상태는 1층 101호·102호·104호가 공실, 103호가 소매점인 근린생활시설입니다. 본건은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물의 1층에 있고, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
권리구조의 중심은 2024.05.31. 설정된 중소기업은행 채권최고액 4,080,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 국의 1,836,000,000원 근저당과 중소기업은행 가압류, 남동구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509934 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층 104호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 염전로425번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 104호 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 및 지상20층 중 1층 |
| 소유자 | 정왕선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 600,250,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁등기는 2024.01.11. 주식회사무궁화신탁 명의로 보존됐지만 등기부상 이미 말소됐고, 2024.05.14. 정왕선 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2024.05.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리가 됩니다. 2024.07.22. 국의 근저당, 2025.06.12. 임의경매개시결정, 2025.07.25. 중소기업은행 가압류, 2025.12.31. 남동구 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 본건 104호는 공실
감정평가 이용상태에 따르면 에코파크힐 1층 101호·102호·104호는 공실이고, 103호는 소매점으로 이용 중입니다. 확인된 임차인 신고도 103호에 관한 것이므로 본건 104호의 점유관계와 혼동하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안윤미 | 에코파크힐 1층 103호 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.11.11 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
안윤미의 전입일은 말소기준권리인 2024.05.31.보다 늦은 2024.11.11.이므로 대항력은 없습니다. 또 신고된 점유 부분 자체가 103호로, 경매 대상인 104호와 다릅니다. 따라서 이 신고 보증금 30,000,000원을 본건 104호의 매수인 인수금으로 더해서는 안 됩니다.
③ 3회 유찰 — 34.3%지만 시세 판단은 보류
감정가는 1,750,000,000원, 현재 최저매각가는 600,250,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 420,175,000원, 5회 유찰 시 294,122,500원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 600,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,402,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 4,080,000,000원 | 591,847,500원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 국 | 1,836,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 6,186,000,000원 중 예상배당은 591,847,500원이고, 미배당액은 5,594,152,500원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 홈플러스 서측 인근으로, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 1층 101호·102호·104호는 공실, 103호는 소매점으로 이용 중입니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 본건 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,720,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 3회 유찰·34.3%라는 숫자만 보고 저가 매수로 단정하지 말고, 근린생활시설의 실제 매매사례와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 104호 현장 확인. 감정평가상 공실이지만 매각 전 실제 점유·영업 여부가 달라졌는지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 103호 임차인과 구분. 안윤미 신고는 103호에 관한 내용입니다. 본건 104호의 인수 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 관리비 승계. 2026.04.16. 산정기준 공용부분 관리비 1,964,500원이 미납돼 있으며 이 금액은 매수인이 승계합니다.
- 공동담보 구조. 중소기업은행 근저당과 국 근저당은 에코파크힐 101호·102호·103호와 공동담보로 기재돼 있으므로 배당·채권관계 원본을 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 준공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2024.05.31. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 본건 104호는 감정평가상 공실이며, 확인된 임차인 안윤미는 103호 점유자로 본건의 인수 보증금으로 볼 수 없습니다.
그러나 감정가 1,750,000,000원에서 600,250,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 비교 실거래가가 없는 근린생활시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 시장이 감정가를 받아들이지 않았다는 사실은 분명합니다. 여기에 공용부분 미납 관리비 1,964,500원 승계도 있습니다. 결론은 “권리는 정리되지만, 가격은 반드시 별도 검증”입니다.
