인천지방법원 2025타경509934. 인천 남동구 간석동 에코파크힐 1층 103호입니다. 법원 용도 표기는 ‘대지’이고, 감정평가의 실제 이용상태는 1층 101~104호가 근린생활시설이며 그중 103호는 소매점으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.05.31 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 4,080,000,000원입니다. 이후 국 명의 근저당, 경매개시결정, 가압류와 압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 표시돼 있습니다.
권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 실제 임차인은 안윤미 1명이며 보증금 30,000,000원, 월 차임 1,500,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2024.11.11로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았고, 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서는 원문 서류와 함께 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층 103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 염전로425번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 법원 용도 표기: 대지 · 감정 이용상태: 근린생활시설, 103호 소매점 |
| 소유자 | 정왕선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 249,704,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 정왕선이며, 2024.05.31 중소기업은행의 4,080,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이어 2024.07.22 국 명의 1,836,000,000원 근저당, 2025.06.12 임의경매개시결정, 2025.07.25 중소기업은행 270,000,000원 가압류, 국 및 남동구의 압류가 들어왔습니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 승계 0원
조사된 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안윤미 | 에코파크힐 1층 103호 · 주거 | 2024.11.11 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
안윤미의 전입일은 말소기준권리인 2024.05.31보다 늦은 2024.11.11입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 배당요구도 2025.07.08 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 무엇보다 감정평가에서는 103호를 소매점으로 보지만 임차인 조사에서는 주거로 기재돼 있어 실제 점유형태와 사용 용도를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 249,704,000원으로 3회 유찰된 가격이며, 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시에는 174,792,800원, 5회 유찰 시에는 122,354,959원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건은 실제 거래가격을 기준으로 한 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 구조입니다. 특히 1층 근린생활시설은 주거용 집합건물처럼 감정가 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 따라서 “감정가의 34%이므로 싸다”는 결론은 금물이며, 실제 상가 거래가격, 현재 임대상태와 수익성, 공실 위험을 따로 대조해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,295,856원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,080,000,000원 | 245,408,144원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,836,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 6,186,000,000원, 채권자 예상배당은 245,408,144원, 미배당은 5,940,591,856원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있지만, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 홈플러스 서측 인근이며, 주변은 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 20층 건물 중 1층 101~104호에 해당하며, 상·하수도와 승강기 등 상가운영 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 감정 당시 101호·102호·104호는 공실, 103호는 소매점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 3,212.5㎡, 공시지가는 1,720,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 실제 이용상태 확인. 감정평가에는 소매점, 임차인 조사에는 주거로 표시돼 있으므로 현장 점유와 사용 형태를 반드시 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 안윤미의 전입일 2024.11.11은 말소기준권리 이후이지만, 확정일자 및 최우선변제 관련 사항은 매각물건명세서와 배당요구 자료를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행과 국의 근저당은 다른 1층 호실들과 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 배당·채무관계 해석 시 본건만 떼어 보지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국 및 남동구 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표에서 우선순위 변동을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 거래가격·임대수익·공실 가능성을 별도로 검증하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 용도·점유·임대·환금성 문제와 연결되는지 현장과 주변 중개업소를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘34%’만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2024.05.31 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 안윤미의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 3회 유찰 후 최저가가 249,704,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다. 더구나 감정상 103호는 근린생활시설의 소매점인데 임차인 조사에서는 주거로 나타납니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 실제 이용상태와 가격 적정성을 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보면 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
