창원지방법원 2023타경13034. 대표 소재지는 경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-1이고, 등기부 표제는 선소리 131-2외 3필지 제1동호입니다. 감정평가상 이용상태는 단순 주거용이 아니라 미꾸리양어장·양어시설·작물재배사(버섯)·우사·퇴비화시설· 퇴비저장시설·창고 등 동·식물관련시설이 포함된 특수 목적 부동산입니다. 감정가는 267,179,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 31,434,000원으로 내려와 있습니다.
권리관계의 출발점은 2017.06.08. 설정된 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 채무자는 문일환입니다. 이후 2021~2022년에 가압류 5건이 순차로 들어왔고, 2023.11.16. 창녕농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정에 따르면 이 근저당권과 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경13034 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-1 |
| 등기부 표제 | [건물] 경상남도 창녕군 유어면 선소리 131-2외 3필지 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 미꾸리양어장·작물재배사(버섯)·양어시설·동식물관련시설·우사·퇴비화시설·퇴비저장시설·창고 |
| 소유자 | 석균식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,179,000원 / 31,434,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 6회 / 감정가의 11.77% |
| 청구금액 | 893,633,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 현장 확인이 더 중요하다
말소기준은 2017.06.08. 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 경남신용보증재단, 농림수산업자 신용보증기금관리기관, 수협은행, 농업은행 주식회사의 가압류가 등기됐고, 2023.11.16. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정은 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리하고 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석균식 | 본건 전체 / 양어장 | 2018.08.06 | 미상 | 416,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문현수 | 미상 | 2020.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 점유관계는 2명입니다. 석균식의 전입일은 2018.08.06., 문현수의 전입일은 2020.07.14.로 모두 말소기준일인 2017.06.08.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않은 상태이므로 실제 임대차 내용은 원문 서류와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 11.77%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가 31,434,000원은 감정가 267,179,000원의 11.77%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 실거래 시세 비교값이 없어 최저가가 시장가격보다 실제로 낮은지 확인할 기준이 없습니다. 따라서 6회 유찰이라는 사실과 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 965,812원 |
| 1. 근저당 · 창녕농업협동조합 | 78,000,000원 | 30,468,188원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금관리기관 | 9,826,568원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 10,376,165원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금관리기관 | 93,385,490원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업은행 주식회사 | 12,253,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 합계는 208,842,028원, 배당액은 30,468,188원, 미배당은 178,373,840원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 965,812원으로 추정되어 있습니다.
⑤ 현장·토지 리스크 — 이 사건의 실제 승부처
- 이용상태. 건물들은 미꾸리양어장, 버섯 작물재배사, 양어시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 농림지역·생산관리지역·계획관리지역이 혼재하고, 농업진흥구역·농업보호구역·가축사육제한구역·도로구역·접도구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 동·식물관련시설 건부지로 이용 중입니다.
- 경계 불명확. 인접필지와의 경계가 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요하다고 평가되어 있습니다.
- 타인 소유 제시외 건물. 기호 (14) 토지 지상에 건축물대장상 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 있고 감정평가에서 제외되었습니다.
- 타인 소유 태양광설비. 기호 (9), (13), (26), (28) 건물 지붕에는 타인 소유로 탐문되는 태양광발전설비가 있습니다.
- 비닐하우스. 기호 (20) 토지와 인접필지 지상에 비닐하우스(창고)가 있으나 해체·이동이 용이한 시설로 평가에서 제외되었습니다.
- 폐기물·폐자재. 일부 토지와 건물, 제시외 구축물 내부에 폐기물·폐자재·토사가 존재한다고 조사되어 있습니다.
- 현황 구거. 기호 (21) 토지 일부와 기호 (22), (23) 토지 일부는 현황 ‘구거’로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 행정사항. 기호 (2), (10), (14), (15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 받은 것으로 탐문되어 관계기관 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증부터. 최저가가 감정가의 11.77%라도 실거래 비교가 없으므로 ‘싸다’는 결론부터 내리지 마세요.
- 석균식·문현수 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유범위를 원문 서류에서 확인하세요.
- 소유자와 동일한 점유자 관계 확인. 석균식은 등기부상 소유자이면서 점유조사에 별도로 기재되어 있어 임대차의 실질을 확인할 필요가 있습니다.
- 지적측량 검토. 경계 불분명, 현황 구거, 건부지 이용 등으로 인해 실제 사용면적과 점유범위가 달라질 가능성을 점검하세요.
- 타인 소유 시설 처리. 제시외 건물과 태양광발전설비의 소유관계, 철거·사용·접근 문제를 확인하세요.
- 폐기물 비용 확인. 일부 토지·건물에 폐기물·폐자재·토사가 있다고 평가되어 있어 정리비용을 현장에서 산정해야 합니다.
- 토지 규제 재확인. 농업진흥구역·가축사육제한구역·접도구역·도로구역 등 개별 필지 규제를 관계기관에서 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 22,003,800원, 8회 유찰 시 15,402,659원으로 내려가지만, 낮아진 최저가만으로 환금성과 수익성을 판단하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 자산 자체가 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 말소기준이 명확하고 조사된 점유자들의 전입일도 모두 그 이후라, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 투자라고 볼 수는 없습니다. 현재 최저가 31,434,000원은 감정가의 11.77%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 시장가격 대비 메리트를 검증할 수 없고, 이미 6회 유찰됐습니다.
더 중요한 것은 현장입니다. 양어장·우사·버섯재배사 등 특수 목적 시설, 일부 토지의 공부·현황 차이, 불명확한 경계, 타인 소유 제시외 건물과 태양광설비, 폐기물·폐자재, 농업진흥구역과 가축사육제한 등 다수의 확인사항이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전 보류, 현장·행정 리스크가 핵심”입니다. 낮은 최저가보다 실제 활용 가능성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
