창원지방법원 2023타경13034. 창녕군 유어면 선소리 일대의 토지와 동·식물관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 216,377,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 25,457,000원, 감정가의 11.77% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 소유권보존 뒤 2017년 3월 22일 창녕농업협동조합이 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2023년 11월 16일 같은 창녕농업협동조합이 임의경매를 신청했으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 권리보다 물건의 성격입니다. 감정 이용상태에는 미꾸리양어장, 작물재배사, 양어시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고가 함께 나타납니다. 일부 토지는 농림지역·농업진흥구역 또는 농업보호구역이고, 일부는 생산관리지역·계획관리지역까지 걸쳐 있습니다. 여기에 경계 불분명, 타인 소유 제시외 건물, 타인 소유로 탐문된 태양광발전설비, 폐기물·폐자재·토사, 접도구역·도로구역 저촉 등 확인사항이 겹쳐 있어 일반 주거용 부동산처럼 최저가만으로 가치판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2017.03.22. 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고 공동담보목록 제2017-100호가 기재되어 있습니다. 이후 2023.11.16. 임의경매개시결정이 들어왔으며 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인이 등기에서 승계할 권리는 0원입니다.

실제 임차·점유 조사 대상은 2명입니다. 석균식은 2018.08.06., 문현수는 2020.07.14. 전입으로 모두 2017.03.22. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 두 사람 모두 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서에서 재확인할 필요가 있습니다.

② 6회 유찰 — 가격보다 먼저 확인할 것

현재 최저가는 감정가 216,377,000원의 11.77%인 25,457,000원입니다. 다음 회차 가정은 7회 유찰 시 17,819,900원, 8회 유찰 시 12,473,930원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,457,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 근저당권 채권최고액 65,000,000원 가운데 24,598,774원이 배당되고 40,401,226원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 이용상태·토지 규제 — 일반 주택과 완전히 다르다

• 이용상태. 기호 (6),(7)은 미꾸리양어장, (9)는 작물재배사(버섯), (13)은 양어시설, (17),(18)은 동·식물관련시설, (26)은 우사, (28)은 우사·퇴비화시설·퇴비저장시설·창고로 이용 중입니다.
• 주변환경. 유장마을회관 북서측 인근 및 남서측 인근·근거리에 위치하며 농경지·주택·임야 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지규제. 농림지역·농업진흥구역·농업보호구역·생산관리지역·계획관리지역 등이 섞여 있고, 가축사육제한구역이 다수 필지에 적용됩니다.
• 공부와 현황 차이. 기호 (8),(25),(27)은 공부상 지목이 답이지만 현황은 동·식물관련시설 건부지로 이용 중입니다.
• 도로 규제. 기호 (31),(32)는 일부 접도구역에 저촉되고, 기호 (32)는 일부 도시계획시설 도로 및 도로구역에도 저촉됩니다.

⑤ 특수물건 리스크 — 매수요건·타인시설·경계

• 경계 불분명. 인접필지와의 경계가 불분명해 정확한 위치·경계 확인에는 지적측량이 필요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유현황이 달라질 수 있습니다.
• 타인 소유 제시외 건물. 기호 (14) 토지 위에는 건축물대장상 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 있고, 해당 건물은 감정평가에서 제외됐습니다.
• 태양광발전설비. 기호 (9),(13),(26),(28) 건물 지붕에는 타인 소유로 탐문된 태양광발전설비가 있습니다. 해체·이동이 용이해 토지가치 영향은 없는 것으로 평가됐습니다.
• 비닐하우스. 기호 (20) 토지와 인접필지 지상에 비닐하우스(창고)가 있으나 평가에서 제외됐고, 정확한 위치·경계 확인은 측량이 필요합니다.
• 폐기물·폐자재. 일부 토지 및 건물·제시외 구축물 내부에 폐기물·폐자재·토사가 소재합니다.
• 구거. 기호 (21) 일부는 현황 구거로 이용되는 것으로 추정되며, 기호 (22),(23) 일부도 구거 이용이 추정됩니다.
• 가설건축물. 기호 (2),(10),(14),(15) 토지는 가설건축물축조신고 등을 득한 것으로 탐문돼 존부와 세부 행정사항을 관계기관에 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 창녕군 매수요건 확인. 보조금 지원 건축물인 목록 (17),(18)에 대해 매수 가능 조건과 승계·반환 관련 사항을 관할 지방자치단체에서 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 구축물 포함 여부와 각 토지·건물 기호별 매각 범위를 매각물건명세서 및 감정평가명세표와 대조하세요.
• 지적측량. 경계가 불분명하므로 입찰가를 정하기 전에 주요 필지의 실제 경계와 시설 점유관계를 확인하세요.
• 점유자 명도. 석균식·문현수는 대항력은 없지만 실제 점유·사용관계를 확인하고 인도 절차 비용을 반영하세요.
• 시설 소유권 분리. 타인 소유 제시외 건물과 태양광발전설비가 매각대상과 분리되는지 현장에서 확인하세요.
• 폐기물 처리비. 일부 토지·시설 내부의 폐기물·폐자재·토사 처리비를 별도 산정하세요.
• 농지·가축사육 규제. 농업진흥구역·농업보호구역·가축사육제한구역과 현재 시설 이용의 적법성 및 향후 용도 가능성을 관계기관에서 확인하세요.
• 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 시설가치·토지가치·철거 및 복구비·행정비용을 따로 산정하세요.

맺으며 — “권리 0원”보다 중요한 것은 운영 가능한 자산인가

등기상 권리분석만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2017년 창녕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 조사된 점유자 2명은 모두 늦은 전입이라 대항력이 없으며 계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리 깨끗함만으로 평가하기 어려운 특수자산입니다. 감정가 216,377,000원에서 6회 유찰돼 25,457,000원까지 내려왔지만, 양어장·우사·퇴비시설·작물재배사와 다수 토지가 결합돼 있고 보조금 지원 건축물의 매수요건, 경계 불명확, 타인 시설, 폐기물, 농지·가축사육 규제가 동시에 존재합니다.

권리상 인수는 0원이지만 자산 운용 리스크는 낮지 않습니다. 특히 매수요건 확인 전에는 낙찰 가능성 자체를 전제로 가격을 계산해서는 안 됩니다. 실거래 자료도 없어 현재 11.77%라는 최저가 비율이 곧바로 ‘싼 가격’을 의미하지 않습니다. 이 물건은 가격보다 행정요건·현장상태·활용 가능성을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정해야 하는 C등급 특수물건으로 보는 것이 타당합니다.