등기상 말소기준은 2016.10.07 창녕농업협동조합 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 2명으로 조사되나 모두 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 이 물건의 리스크는 권리보다 용도·행정·현장 확인입니다. 농지취득자격증명이 필요하고, 타인 소유 태양광발전설비 평가 제외, 폐기물·폐자재·토사, 경계 불분명, 일부 접도구역·도로구역 등 환금성을 낮출 수 있는 요소가 겹쳐 있습니다.
창원지방법원 2023타경13034. 경상남도 창녕군 유어면 선소리 132-3 일원의 동식물관련시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 미꾸리양어장, 작물재배사, 양어시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고 등으로 확인됩니다. 감정가 149,987,200원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 36,012,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 타인 소유 태양광발전설비 평가 제외, 제시외 구축물과 폐기물 확인이라는 조건이 붙어 일반 주거용 물건처럼 단순하게 접근할 수 없습니다.
권리흐름은 비교적 명확합니다. 2016.10.07 창녕농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 2023.11.06 가압류와 2023.11.16 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 석균식, 문현수는 전입일이 각각 2018.08.06, 2020.07.14로 말소기준 이후입니다. 보증금은 확인되지 않지만, 전입 기준상 낙찰자가 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경13034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 유어면 선소리 132-3 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설·토지 |
| 이용상태 | 미꾸리양어장, 작물재배사, 양어시설, 동식물관련시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고 |
| 소유자 | 문일환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,987,200원 / 36,012,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 창녕농업협동조합 / 893,633,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2016.10.07 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당 이후에 붙은 2023.11.06 창녕농업협동조합 가압류와 2023.11.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각가를 기준으로 하면 근저당권자에게도 전액 배당되지 못해 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 조사 — 실제 점유 2명, 대항력은 없음
현황조사상 임차인은 2명입니다. 석균식은 본건 전체를 양어장으로 사용하고 월 차임 416,666원이 확인됩니다. 문현수는 점유 부분이 미상입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2016.10.07 이후이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금은 확인되지 않아 배당 요구·우선변제 가능성은 원본 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석균식 | 본건 전체 | 양어장 | 2018.08.06 | 미상 | 416,666원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문현수 | 미상 | 미상 | 2020.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 36,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,216원 |
| 1. 근저당 · 창녕농업협동조합 | 120,000,000원 | 34,963,784원 |
| 2. 가압류 · 창녕농업협동조합 | 51,427,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 171,427,987원 중 34,963,784원만 배당되고, 미배당은 136,464,203원입니다. 신청채권자 청구액 893,633,670원도 충족되지 않습니다. 단, 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 배당 부족액입니다.
④ 가격만 보면 낮다 — 하지만 낮은 이유가 있다
현재 최저가는 감정가 149,987,200원의 24.01%인 36,012,000원입니다. 다음 회차 시나리오상 5회 유찰 시 25,208,400원, 6회 유찰 시 17,645,880원으로 내려갑니다. 주거용 아파트라면 이 정도 낙폭이 강한 매수 신호가 될 수 있지만, 이 사건은 동식물관련시설과 농지성 토지가 결합된 물건입니다. 매수 가능한 사람, 활용 가능한 용도, 명도와 원상정리 비용을 모두 감안해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 36,012,000원 | 24.01% | 34,963,784원 | 136,464,203원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,208,400원 | 16.81% | 24,354,649원 | 147,073,338원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,645,880원 | 11.76% | 16,928,254원 | 154,499,733원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유장마을회관 북서측 인근, 남서측 인근 및 근거리에 위치하며 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 미꾸리양어장, 작물재배사, 양어시설, 동식물관련시설, 우사, 퇴비화시설, 퇴비저장시설, 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역이 포함되고, 지목은 답, 토지면적은 848.0㎡입니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 지목이 답이나 현황 동식물관련시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 제한요소. 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량이 필요합니다.
- 평가 제외. 타인 소유로 탐문되는 태양광발전설비와 부속 설비, 일부 제시외 건물, 비닐하우스 일부가 평가에서 제외되어 있습니다.
- 현장상태. 일부 필지 지상 및 건물·제시외 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 문구가 있으므로 입찰 전 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 타인 소유 설비. 건물 지붕의 태양광발전설비가 타인 소유로 탐문되고 평가 제외되어 있어, 매수 후 사용·철거·점유 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접필지와의 경계가 불분명하고 일부 현황 구거 추정 부분이 있어 지적측량 전제의 보수적 접근이 필요합니다.
- 폐기물 비용. 폐기물, 폐자재, 토사 등이 확인되므로 반출·정리 비용을 입찰가에서 차감해 판단해야 합니다.
- 점유 관계. 대항력 임차인은 없지만 석균식, 문현수의 점유가 조사되어 명도와 시설 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 행정사항. 일부 토지와 관련한 가설건축물축조신고 등의 존부 및 세부내용을 관계기관에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 농지 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장이 어려운 물건
이 사건은 대항력 임차인이나 선순위 인수권리 때문에 위험한 물건은 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 현장입니다. 동식물관련시설과 농지성 토지가 결합되어 있고, 농지취득자격증명, 타인 소유 태양광발전설비, 제시외 구축물, 폐기물, 경계 불분명까지 확인해야 합니다. 권리는 합격, 현장은 보류. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 들어갈 물건이 아니라, 실제 사용계획과 행정·정리비용을 숫자로 확정한 사람에게만 맞는 물건입니다.
