전주지방법원 2025타경21087. 군산시 내흥동 911-1, 역전1길 26의 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고상 현황은 홍보관이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물의 1층에 위치합니다. 등기상 소유자는 유한회사구오디벨롭먼트입니다.
권리분석의 기준점은 2024년 11월 7일 군산시 압류입니다. 이강건설·신한카드·박견수·김재원의 가압류, 최동수 근저당, 국가 압류와 경매개시결정은 모두 그 이후에 들어와 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 말소와 별개로 임차인 문제를 따로 봐야 합니다. 이유나는 2024년 4월 25일 전입해 기준권리보다 앞서고, 자동 배당표에는 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21087 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1 1층 101호 · 도로명주소 역전1길 26 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 홍보관 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 중 1층 · 사다리형 평지 · 상업용 |
| 소유자 | 유한회사구오디벨롭먼트 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 1,262,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2024.11.07 군산시 압류입니다. 이후 설정된 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년 군산시수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있고, 이후 변경·이전 기록에는 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 기록돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 이루리홀딩스 임도현 | 103호 | 2025.06.09 | 미상 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당없음 |
| 양승연 | 109호 | 2025.03.10 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당없음 |
| 이유나 | 205호 | 2024.04.25 | 10,000,000원 | 750,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 해당없음 |
임차인 중 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없어 실제 임차인은 3명입니다. 이유나는 2025.09.29 배당요구를 접수했지만 확정일자는 확인되지 않고, 자동 배당표에는 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영돼 있습니다. 반면 나머지 두 임차인은 전입일이 2024.11.07 말소기준보다 뒤라 데이터상 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 356,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 자동 배당가정상 임차보증금 10,000,000원 인수를 더하면 현재 회차 기준 실질취득은 366,000,000원이므로, 가격 판단의 출발점도 최저가가 아니라 이 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 인수 · 이유나 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 이강건설 | 103,000,000원 | 103,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최동수 | 148,200,000원 | 148,200,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 75,578,146원 | 75,578,146원 |
| 5. 가압류 · 박견수 | 108,000,000원 | 23,437,854원 |
| 6. 가압류 · 김재원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 554,778,146원 중 350,216,000원이 배당되고, 204,562,146원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이유나 보증금 10,000,000원은 배당대금에서 빠져나가는 항목이 아니라 자동 계산상 매수인 인수로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산역 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·상업나지·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 현황. 근린생활시설로 평가됐고 101호는 홍보관으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 폭 약 20m, 12m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·군산 신역세권 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 770,400원/㎡입니다.
- 형상. 토지는 사다리형 평지이고 토지이용상황은 상업용, 도로접면은 중로각지입니다.
- 시설. 위생·급배수·엘리베이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 이유나 확인. 전입 2024.04.25, 보증금 10,000,000원, 월세 750,000원, 배당요구 2025.09.29입니다. 자동 계산상 전액 인수이므로 점유·확정일자·배당관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 명세서와 자동 배당의 불일치. 명세서에는 인수권리 해당사항없음, 자동 배당가정에는 10,000,000원 인수로 계산돼 있습니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 응찰하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 현재 실질취득 366,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 다른 점유자. 103호와 109호 임차인은 기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류됐지만, 현재 점유·계약관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 이용상태. 현황은 홍보관으로 기재돼 있으므로 실제 영업·점유상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 204,562,146원의 채권 미배당이 발생하며, 유찰될수록 미배당 규모가 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 관련 서류를 최종 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 2024.04.25 전입한 이유나 임차인입니다. 자동 배당가정에 따르면 10,000,000원 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가므로, 현재 회차에서 봐야 할 금액은 최저가 356,000,000원이 아니라 실질취득 366,000,000원입니다.
더구나 시세를 비교할 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 반대로 매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”이라고 적혀 있어 임차인 인수 판단과도 충돌합니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만 임차인 인수 여부는 반드시 재검증해야 하는 근린시설로 보는 것이 적절합니다. 권리와 가격을 모두 확인하기 전에는 신건 최저가 자체를 매력으로 평가하기 어렵습니다.
