전주지방법원 2025타경21087. 군산시 내흥동 911-1의 근린시설로, 감정가는 592,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 등기상 현재 말소기준은 2025.02.25. 유한회사오케이주류 근저당권 118,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이유나입니다.
이유나는 205호에 2024.04.25. 전입했고 보증금은 10,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제권도 없어, 배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 592,000,000원만 보고 입찰가를 판단하면 안 되고, 인수금까지 합친 602,000,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21087 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1 1층 109호 · 역전1길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 유한회사구오디벨롭먼트 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 592,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,262,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 인수
등기상 과거 군산시수산업협동조합 근저당권과 이동준·유한회사오케이주류의 종전 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준은 2025.02.25. 설정된 유한회사오케이주류의 근저당권입니다. 이후 주식회사 이강건설·신한카드주식회사·박견수·김재원의 가압류, 최동수 근저당권, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 이루리홀딩스 임도현 | 103호 | 2025.06.09 | 미상 | 1,300,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 양승연 | 109호 | 2025.03.10 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이유나 | 205호 | 2024.04.25 | 10,000,000원 | 750,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
유한회사 이루리홀딩스 임도현과 양승연은 전입일이 2025.02.25. 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 반면 이유나는 말소기준보다 앞선 2024.04.25. 전입으로 대항력이 있고, 2025.09.29. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 없습니다. 배당표 역시 이유나 보증금 10,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수액으로 처리합니다.
③ 가격 판단 — 시세자료가 없으므로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 592,000,000원이나 향후 유찰가를 시장가격과 비교해 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차에서 확인 가능한 비용 기준은 최저가 592,000,000원 + 인수 10,000,000원 = 실질취득 602,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,320,000원 |
| 인수 · 임차인 이유나 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 유한회사오케이주류 | 118,000,000원 | 118,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 이강건설 | 103,000,000원 | 103,000,000원 |
| 4. 근저당 · 최동수 | 174,600,000원 | 174,600,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 75,578,146원 | 75,578,146원 |
| 6. 가압류 · 박견수 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 7. 가압류 · 김재원 | 120,000,000원 | 4,501,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 699,178,146원 중 583,680,000원이 배당되고, 미배당은 115,498,146원입니다. 이유나 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 기호1은 영무파라드 홍보관, 기호2~4는 공실, 기호5·6은 역전할머니맥주1982, 기호7·8은 로얄휘트니스로 조사됐습니다.
- 일괄매각·경계. 목록5·6은 상호간 내벽이 설치돼 있지 않고 술집으로 이용 중입니다. 경계 구분 없이 사용하고 있으나 위치와 면적은 특정 가능합니다.
- 입지. 군산역 서측 인근으로 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·상업나지·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 20m, 서측 약 12m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·군산 신역세권·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 더할 것. 신건 기준 실질취득은 최저가 592,000,000원에 이유나 보증금 10,000,000원을 더한 602,000,000원입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이고 목록5·6은 내벽 없이 하나의 술집으로 사용 중이므로 실제 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 임차인 3명 현황 확인. 103호·109호·205호 점유관계가 함께 조사돼 있으므로 각 점유 부분과 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유한회사 이루리홀딩스 임도현 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 매각 관련 서류 보완 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가·유찰가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 1,000만원은 남는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞서 전입한 이유나의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수합니다. 그래서 신건의 실질취득은 592,000,000원이 아니라 602,000,000원입니다.
여기에 일괄매각, 내벽 없이 사용 중인 상가 일부, 여러 호실의 임차관계가 함께 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현 단계에서 가격이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 핵심 인수액은 명확하지만, 가격과 현황 확인이 필요한 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
