전주지방법원 2025타경21087. 군산역 서측 인근의 근린시설 사건으로, 본건 주소는 내흥동 911-1 1층 104호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층 중 1층에 위치하고, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·상업나지· 학교·공원이 혼재합니다. 감정 이용상태도 근린생활시설로 확인되므로 주거용 아파트처럼 접근할 물건이 아닙니다.
권리분석의 출발점도 일반적인 선순위 근저당이 아닙니다. 제공된 말소기준은 2025.07.08. 임의경매개시결정입니다. 앞선 군산시수산업협동조합 근저당권과 가압류·가등기에는 이미 말소된 이력이 표시되어 있고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21087 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 장설 |
| 감정가 / 최저가 | 688,000,000원 / 688,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 1,262,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2025.07.08. 임의경매개시결정입니다. 임차인들의 전입일은 이유나 2024.04.25, 양승연 2025.03.10, 유한회사 이루리홀딩스 임도현 2025.06.09로 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 이 가운데 양승연과 이유나는 예상배당에서 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 이루리홀딩스 임도현 | 103호 | 2025.06.09 | 미상 | 1,300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양승연 | 109호 | 2025.03.10 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 有 | 無 | 없음 |
| 이유나 | 205호 | 2024.04.25 | 10,000,000원 | 750,000원 | 有 | 無 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 요소는 없습니다. 실제 임차인은 3명입니다. 이유나는 2025.09.29. 배당요구를 한 사실이 확인되지만, 예상배당에서는 여전히 보증금 10,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 시세 대비 싸다고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 단계에서 숫자로 확정할 수 있는 것은 최저가 688,000,000원에 확인된 인수액 30,000,000원을 더한 최소 718,000,000원이라는 점입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 임차인의 금액이 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 688,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,280,000원 |
| 인수 · 양승연 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이유나 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 청구 | 1,262,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 678,720,000원 |
예상배당상 양승연·이유나 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 처리됩니다. 신청채권자의 청구액은 1,262,950,000원이지만 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시돼 있습니다. 실제 배당관계는 매각 전 원문 서류를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 이용상태는 기호1 영무파라드 홍보관, 기호2~4 공실, 기호5·6 역전할머니맥주1982, 기호7·8 로얄휘트니스로 기재돼 있습니다.
- 입지. 군산역 서측 인근으로 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 상업나지, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측 약 20m, 서측 약 12m 도로와 접하며 토지 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지. 일반상업지역·군산 신역세권·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하고, 토지면적은 951.5㎡, 공시지가는 770,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 중 1층이며 위생·급배수·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 목록3·4는 상호 간 내벽이 설치되어 있지 않고 공실 상태이며, 경계 구분 없이 사용되고 있으나 위치와 면적은 특정 가능하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현 최저가 688,000,000원에 확인된 인수액 30,000,000원을 더하면 최소 718,000,000원입니다. 미상 보증금이 있으면 더 증가합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 유한회사 이루리홀딩스 임도현의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건 표시 104호 외 103호·109호·205호 임차관계가 함께 제시되어 있으므로 개별 호수별 점유와 전체 매각범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변동 이력 확인. 군산시수산업협동조합의 근저당권에는 채권최고액 변경과 2026.01.15. 수협엔피엘대부주식회사로의 이전 이력이 있으므로 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
- 상가 환금성 별도 검토. 근린시설은 주거용과 매수층이 다르므로 실거래 또는 임대수익 자료가 확인되기 전에는 감정가 대비 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “688,000,000원이 끝값이 아니다”
이 사건의 핵심은 신건이라는 점도, 감정가가 688,000,000원이라는 점도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차관계와 매수인 인수 부담입니다. 양승연·이유나의 보증금 30,000,000원은 예상배당상 전액 매수인 인수로 계산되고, 유한회사 이루리홀딩스 임도현은 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 가능성이 남습니다.
따라서 현 시점의 계산은 낙찰가 688,000,000원 + 확인 인수 30,000,000원 = 실질취득 최소 718,000,000원입니다. 여기에 미상 보증금이 더해질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로 ‘신건이라 싸다’, ‘감정가라 안전하다’는 결론을 낼 근거가 없습니다. 권리관계와 점유범위를 확정하기 전에는 가격 판단도 보류하는 사건입니다.
