전주지방법원 2025타경21087. 군산역 서측 인근 내흥동 911-1의 1층 103호 근린시설입니다. 감정가는 356,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 그런데 권리구조는 신건 가격보다 먼저 확인해야 할 부분이 있습니다. 말소기준권리는 2025.03.04 주식회사 이강건설의 가압류인데, 그보다 앞선 2024.07.31 유한회사오케이주류 명의 소유권이전청구권 가등기가 존재합니다. 데이터상 이 가등기는 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
점유·임차 관계도 단순하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 이유나는 2024.04.25 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 10,000,000원에 대해 대항력 있는 임차인으로 계산돼 전액 매수인 인수 시나리오가 반영돼 있습니다. 반면 유한회사 이루리홀딩스 임도현과 양승연은 전입일이 말소기준 뒤라 대항력이 없는 것으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 내흥동 911-1 1층 103호 · 도로명 역전1길 26 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 유한회사구오디벨롭먼트 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군산시수산업협동조합 / 1,262,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
말소기준 이후의 주식회사 이강건설·신한카드주식회사·박견수·김재원 가압류와 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 군산시수산업협동조합 명의 근저당권 2건은 등기 데이터상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으며, 이후 근저당권 변경 및 수협엔피엘대부주식회사로의 이전 기록이 존재합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 이루리홀딩스 임도현 | 103호 | 2025.06.09 | 미상 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양승연 | 109호 | 2025.03.10 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유나 | 205호 | 2024.04.25 | 10,000,000원 | 750,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
이유나는 말소기준일보다 이른 2024.04.25 전입이고 배당요구도 2025.09.29 접수돼 있습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 반영되지 않았으며, 배당 계산에서는 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리돼 있습니다. 현재 최저가 기준 확인 가능한 실질취득액은 356,000,000원 + 10,000,000원 = 366,000,000원입니다.
③ 시세 — 실거래 비교자료 없음
가격 판단에 사용할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 356,000,000원이 주변 거래 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 근린시설이므로 주거용 부동산처럼 단순 평형 평균으로 가격 메리트를 판단하기보다 상가 임대수익·공실·전용면적·상권과 개별 호실 위치를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 매수인 인수 · 이유나 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 이강건설 | 103,000,000원 | 103,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 75,578,146원 | 75,578,146원 |
| 4. 가압류 · 박견수 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 5. 가압류 · 김재원 | 120,000,000원 | 63,637,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 406,578,146원 중 350,216,000원이 배당되고 56,362,146원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이유나 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산역 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·상업나지·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 건물이며, 감정평가상 일부 호실은 홍보관·공실·역전할머니맥주1982·로얄휘트니스 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 폭 약 20m와 12m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·군산 신역세권·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 사다리형 평지의 상업용 토지입니다.
- 공시지가. 770,400원/㎡이며 토지면적은 951.5㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 위생·급배수·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2024.07.31 소유권이전청구권 가등기의 실제 성격과 매각 후 존속 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명세서와 등기 대조. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있으므로, 선순위 가등기 분석과의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 이유나 보증금. 대항력 있는 임차인으로 계산된 보증금 10,000,000원의 실제 인수 여부와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 유한회사 이루리홀딩스 임도현은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 계약내용 자체는 추가 확인이 필요합니다.
- 공실 여부. 매각물건명세서 비고상 현황 공실임으로 기재돼 있으나 현황조사에는 임차관계가 확인돼 있어 실제 점유자를 현장 확인해야 합니다.
- 상가 가치 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 임대료·공실률·관리비·상권 및 해당 호실의 위치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저 권리를 확인할 물건”
이 사건은 감정가 356,000,000원의 신건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2024.07.31 가등기가 있고, 이유나 보증금 10,000,000원도 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 확인 가능한 금액만 반영해도 현재 실질취득액은 366,000,000원입니다. 여기에 선순위 가등기의 법적 효과는 단순 금액으로 환산하기 어렵습니다.
반면 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있어 자료 사이에 반드시 해소해야 할 지점이 존재합니다. 따라서 이 물건은 가등기 성격·최신 매각물건명세서·실제 점유관계를 확인하기 전에는 가격 메리트 판단을 뒤로 미루는 것이 맞습니다. 권리 불확실성이 해소된 뒤에야 356,000,000원이 적정한지, 유찰 후 가격이 매력적인지를 판단할 수 있습니다.
