수원지방법원 2025타경4482. 성남시 분당구 수내동 청구블루빌 지하층 비01호의 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설인 헬스장으로 이용 중이며, 2000년 04월 06일 사용승인된 철근콘크리트조 12층 건물의 지하층입니다. 현재 소유자는 주식회사다지움산업개발이고, 말소기준은 2022년 06월 30일 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권입니다.
등기상 말소기준 뒤의 성남시 압류, 조희송 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정 및 성남시 압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 문제는 등기부보다 임차관계와 인수액입니다. 정서현·서정화·조윤정은 말소기준보다 앞선 전입신고와 대항력을 갖는 것으로 정리돼 있고, 배당표에서는 이들의 보증금 100,000,000원·50,000,000원·250,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 김옥경 역시 전입신고가 2007년 03월 27일로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4482 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(헬스장) |
| 건물 | 2000.04.06 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건 내 지하층 |
| 소유자 | 주식회사다지움산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 826,000,000원 / 826,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 4,003,585,936원 |
| 말소기준 | 2022.06.30 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차인 인수가 핵심
말소기준인 우리은행 근저당권 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인의 대항력은 별개입니다. 특히 배당 시뮬레이션에서 정서현·서정화·조윤정의 보증금은 우선변제 없이 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 김옥경은 보증금 미상이라 400,000,000원의 확인 인수액에 포함되지 않은 추가 변수입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김옥경 | 2007.03.27 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계금액 미상 | |
| 정서현 | 101호 | 2021.10.05 | 100,000,000원 / 7,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 100,000,000원 승계 |
| 서정화 | 지하층 비02호 | 2022.02.17 | 50,000,000원 / 20,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 50,000,000원 승계 |
| 조윤정 | 지하1층 2호 일부 | 2022.03.14 | 250,000,000원 / 17,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 250,000,000원 승계 |
| (주)세광산업개발 | 지하1층 비03호 | 2024.09.10 | 100,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경석 | 지하1층 비04호 | 2024.12.19 | 40,000,000원 / 2,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 인수 구조 — 400,000,000원에 끝난다고 단정할 수 없다
현재 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 정서현 100,000,000원, 서정화 50,000,000원, 조윤정 250,000,000원입니다. 이 세 임차인의 보증금은 경락대금에서 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 전액 인수 구조입니다.
더 중요한 부분은 김옥경입니다. 2007년 03월 27일 전입신고로 말소기준일인 2022년 06월 30일보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단정적으로 ‘대항력 있음’으로 처리하거나 인수액을 0원으로 보는 것은 위험합니다. 대항력 가능·미상, 보증금 미상으로 두고 실제 계약관계와 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 826,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 10,660,000원 | |
| 인수 · 임차인 정서현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 서정화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 조윤정 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,800,000,000원 | 815,340,000원 |
| 3. 가압류 · 조희송 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 5,200,000,000원 중 815,340,000원이 배당되고 4,384,660,000원이 미배당으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 확인된 금액만 400,000,000원이며, 김옥경 보증금은 포함되지 않았습니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다.
④ 유치권 신고 — 성립 여부 불분명한 대형 변수
두 유치권 신고를 곧바로 매수인 확정 인수금으로 계산할 수는 없습니다. 반대로 성립 여부가 불분명하다는 이유만으로 무시해서도 안 됩니다. 실제 공사계약, 채권 발생시점, 점유주체와 점유의 계속성, 신고인의 현장점유 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수내역 북서측 인근으로, 주위에 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수내역이 있어 대중교통 편의성이 양호합니다.
- 이용상태. 비01호는 근린생활시설인 헬스장으로 이용 중입니다.
- 건물. 2000.04.06 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하며 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·정방형입니다.
- 도로. 북서측 약 24m, 남동측 약 16m, 북동측 약 19m 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥경 보증금 확인. 2007.03.27 전입자의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 및 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 확인 인수 400,000,000원 반영. 정서현·서정화·조윤정 보증금은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 응찰가 계산에서 분리하면 안 됩니다.
- 유치권 2건 실사. 정서현 160,945,400원, (주)세광종합건설 715,000,000원의 공사채권 및 점유관계를 원본 증빙으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당의 비02호·비03호·비04호 공동담보 관계와 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 임차인별 점유 부분이 101호·비02호·비03호·비04호 등으로 기재돼 있으므로 비01호와의 실제 사용·점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 유치권 신고서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.26억 신건”보다 인수와 점유가 먼저다
이 물건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸하는 구조만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 정반대입니다. 최저가 826,000,000원 외에 배당표상 400,000,000원의 보증금 인수가 이미 확인되고, 김옥경의 보증금은 미상입니다. 여기에 160,945,400원과 715,000,000원의 유치권 신고까지 존재하며 두 신고 모두 성립 여부가 불분명합니다.
따라서 신건 가격만 기준으로 응찰가를 정하거나 ‘말소기준 이후 등기 소멸 = 안전’으로 결론 내리기 어렵습니다. 확인 인수액, 김옥경의 미상 보증금, 유치권 2건의 실제 성립 여부를 먼저 닫아야 하는 사건입니다. 권리관계가 확인되기 전에는 보수적 접근이 맞습니다.
