수원지방법원 2025타경4482. 분당구 수내동 청구블루빌 지하층 비03호로, 감정 당시 근린생활시설(골프연습장)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022.06.30 설정된 주식회사우리은행 근저당권 4,800,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기부보다 선순위 임차인 인수와 유치권 신고가 핵심입니다.
배당 시뮬레이션에는 정서현 100,000,000원, 서정화 50,000,000원, 조윤정 250,000,000원 등 합계 400,000,000원의 보증금이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 여기에 김옥경은 전입일이 2007.03.27로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·인수금액 미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득액 2,470,000,000원은 상한이 아니라 최소 확인 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층 비03호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 당시 근린생활시설(골프연습장) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 · 2000.04.06 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사다지움산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 2,070,000,000원 / 2,070,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 4,003,585,936원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 선순위 점유가 문제
2021.02.09 중소기업은행 근저당권 3,240,000,000원이 설정됐다가 2022.06.30 해지됐고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 4,800,000,000원이 설정되어 현재 말소기준권리가 됐습니다. 2025.04.25 성남시 압류는 2025.08.11 해제로 말소됐으며, 2025.09.15 국 압류와 2025.09.23 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 확인 인수 4억원, 추가 미상 위험
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥경 | 미상 | 2007.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 가능 |
| 정서현 | 101호 | 2021.10.05 | 100,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 | 없음 | 100,000,000원 |
| 서정화 | 지하층 비02호 | 2022.02.17 | 50,000,000원 | 20,000,000원 | 대항력 | 없음 | 50,000,000원 |
| 조윤정 | 지하1층 2호 일부 | 2022.03.14 | 250,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 | 없음 | 250,000,000원 |
| (주)세광산업개발 | 지하1층 비03호 | 2024.09.10 | 100,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정경석 | 지하1층 비04호 | 2024.12.19 | 40,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
점유 부분 표기에는 본건 비03호 외 101호·비02호·비04호 및 지하1층 2호 일부가 함께 나타납니다. 다만 배당 시뮬레이션은 정서현·서정화·조윤정의 보증금 합계 400,000,000원을 매수인 인수액으로 명시하고 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서의 점유 범위와 각 임차관계가 본건에 미치는 범위를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,070,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,100,000원 |
| 인수 · 정서현 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서정화 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조윤정 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,800,000,000원 | 2,046,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 23,100,000원을 제외한 2,046,900,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산이며, 근저당 미배당액은 2,753,100,000원입니다. 임차보증금 400,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 4억원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 알려진 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,070,000,000원 | 400,000,000원 | 2,470,000,000원+ | 2,753,100,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,656,000,000원 | 400,000,000원 | 2,056,000,000원+ | 3,162,960,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,324,800,000원 | 400,000,000원 | 1,724,800,000원+ | 3,490,848,000원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가면 알려진 실질취득액도 내려가지만, 낙찰가 외 400,000,000원의 인수부담이 고정적으로 붙는 구조입니다. 더구나 김옥경 보증금은 확인되지 않았으므로 각 회차의 실질취득액 뒤에는 모두 ‘+α’가 붙습니다. 실거래 시세 자료가 없어 어느 회차가 시장가 대비 싸다고 단정할 근거도 없습니다.
⑤ 유치권 신고 — 금액보다 ‘성립 여부’ 확인이 먼저
두 신고 모두 금액 자체가 크지만, 신고됐다는 사실만으로 유치권이 확정되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 실제 점유 주체와 점유 시기, 공사대금의 발생 및 본건과의 관련성 등 유치권 성립요건을 별도로 검증하지 않고 입찰가를 정하기 어렵습니다. 알려진 임차보증금 400,000,000원과는 별개의 위험입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수내역 북서측 인근이며, 주위에 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수내역이 있어 대중교통 편의성이 양호합니다.
- 이용. 본건 비03호는 감정 당시 근린생활시설인 골프연습장으로 이용 중입니다.
- 건물. 2000.04.06 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·주차시설이 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 9,263,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 24m, 남동측 약 16m, 북동측 약 19m 포장도로와 접합니다.
- 환금성 주의. 주거용이 아닌 지하 근린시설이고 현재 이용도 골프연습장입니다. 실거래 비교자료가 없어 적정 매입가 판단에는 별도 상가·근린시설 거래 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 재확정. 정서현·서정화·조윤정 보증금 합계 400,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 김옥경 보증금은 미상이므로 입찰 전 금액 확인이 최우선입니다.
- 점유 범위 대조. 임차인별 점유 표시가 101호·비02호·비03호·비04호·지하1층 일부로 나뉩니다. 본건 비03호와 각 임대차의 실제 연결관계를 명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 2건 검증. 서정화 656,820,000원, (주)세광종합건설 715,000,000원 유치권 신고는 모두 성립 여부가 불분명합니다. 점유와 공사관계 확인 없이는 위험액을 확정할 수 없습니다.
- 최저가를 총취득비용으로 보지 말 것. 신건 최저가 2,070,000,000원에 알려진 인수액만 더해도 2,470,000,000원입니다.
- 시세 검증 필요. 실거래 비교자료가 없어 감정가·최저가 또는 유찰가가 실제 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 배당 외 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 유치권 신고 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “20.7억 경매”가 아니라 “24.7억+ 권리검증 물건”
등기부만 보면 우리은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 전형적인 임의경매처럼 보이지만, 실제 입찰 판단은 전혀 단순하지 않습니다. 배당 계산상 400,000,000원의 대항력 임차보증금이 매수인에게 승계되고, 2007.03.27 전입한 김옥경의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 2,070,000,000원에 입찰해도 알려진 실질취득은 이미 2,470,000,000원+입니다.
여기에 서정화의 656,820,000원, (주)세광종합건설의 715,000,000원 유치권 신고가 각각 존재하며 두 건 모두 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 사건이며, 알려진 인수액·미상 보증금·유치권 성립 여부 중 하나라도 정리되지 않으면 낮은 입찰가만으로 위험이 상쇄됐다고 보기 어렵습니다.
