수원지방법원 2025타경4482. 분당 수내동 청구블루빌 지하층 비02호 근린시설입니다. 감정 당시 이 호실은 근린생활시설(클라이밍 스포츠센터)로 이용 중이었습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.06.30. 설정된 주식회사우리은행 근저당권(채권최고액 4,800,000,000원)이고, 그 뒤의 조희송 가압류 400,000,000원, 용인세무서장 압류, 이번 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 점유·임차와 유치권에 있습니다. 현황조사에는 여러 점유자가 기재돼 있고, 배당모형은 정서현 100,000,000원, 서정화 50,000,000원, 조윤정 250,000,000원 합계 400,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 김옥경은 2007.03.27. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유 리스크는 별개

과거 2015년 신한은행 근저당과 가등기, 2018년 임의경매 등은 이미 말소됐고, 주식회사다지움산업개발은 2021.02.09. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 2021.02.09. 중소기업은행 근저당도 2022.06.30. 해지·말소됐으며, 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 현재 말소기준권리입니다.

② 임차인·점유자 — 실제 대상호와의 관계까지 확인해야 한다

현황조사상 실제 임차인·점유자는 6명·법인이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 점유부분 표기를 보면 대상 물건인 지하층 비02호와 직접 일치하는 서정화, ‘지하1층 2호 일부’로 기재된 조윤정이 있고, 김옥경은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 정서현은 101호, (주)세광산업개발은 비03호, 정경석은 비04호로 기재돼 있습니다.

③ 유치권 신고 — 합계 1,218,174,518원, 성립 여부는 불분명

매각물건명세서에는 두 유치권 모두 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 신고액 합계는 1,218,174,518원입니다. 따라서 신고가 있다는 이유만으로 성립을 확정해서도 안 되지만, 반대로 성립 여부를 확인하지 않은 채 위험이 없다고 보기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,470,000,000원 가정)

배당모형상 채권자 총 청구액은 5,200,000,000원, 채권자 배당액은 2,442,900,000원, 미배당은 2,757,100,000원입니다. 매수인 인수액은 400,000,000원으로 계산돼 있으며, 김옥경의 보증금 미상 위험과 유치권 신고액은 이 인수액에 포함된 것으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 그대로

유찰되면 매각대금은 내려가지만 배당모형상 매수인 인수액 400,000,000원은 그대로입니다. 따라서 입찰가만 보지 말고 매각가 + 인수액을 실질취득비용으로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 최소 2,870,000,000원, 1회 유찰 시 2,376,000,000원, 2회 유찰 시 1,980,800,000원으로 계산되며, 김옥경의 보증금이 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수인분당선 수내역 북서측 인근으로 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 수내역이 있어 대중교통 편의성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 대상 비02호는 감정 당시 근린생활시설인 클라이밍 스포츠센터로 이용 중입니다.
• 건물. 2000.04.06. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 지하층입니다.
• 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 토지는 업무용으로 이용 중이고 공시지가는 9,263,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 24m, 남동측 약 16m, 북동측 약 19m 포장도로와 접하고 지하주차장이 있습니다.
• 위반건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김옥경 보증금 확인. 2007.03.27. 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 인수액 산정 전 계약서·점유관계·배당요구 내용을 원본 대조해야 합니다.
• 정서현 101호 표기 확인. 배당모형에는 100,000,000원 인수로 포함되지만 점유부분은 101호입니다. 대상 비02호와의 법률관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 서정화·조윤정 임대차 원본 확인. 대상호 또는 ‘지하1층 2호 일부’로 기재돼 있고 배당모형에서 합계 300,000,000원 인수로 계산됩니다.
• 유치권 2건 실체 확인. 조윤정 503,174,518원과 (주)세광종합건설 715,000,000원의 공사·철거계약, 대금 미지급, 점유 범위 및 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 기준으로 응찰. 현재 회차는 매각가 2,470,000,000원에 모형상 인수 400,000,000원을 더한 2,870,000,000원 이상을 기본 비용으로 봐야 합니다.
• 시세자료 별도 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 감정가나 유찰가의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
• 배당 변동 확인. 용인세무서장 압류가 있고 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 클라이밍 스포츠센터 이용상태와 각 임차인·유치권 신고자의 실제 점유구역이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”보다 “남을 수 있는 점유”가 문제다

이 사건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2022.06.30. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 매수인이 실제로 부담할 수 있는 비용은 최저가 2,470,000,000원에서 끝나지 않습니다. 배당모형만으로도 임차보증금 400,000,000원을 더한 2,870,000,000원 이상이 실질취득비용이고, 김옥경의 보증금은 아직 금액조차 확정할 수 없습니다.

게다가 조윤정 503,174,518원, (주)세광종합건설 715,000,000원의 유치권 신고가 있어 합계 1,218,174,518원의 추가 쟁점이 존재합니다. 두 신고 모두 성립 여부는 불분명하지만 바로 그 불확실성이 이 물건의 핵심 리스크입니다. 최근 실거래 비교자료도 없으므로 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 점유·인수·유치권은 반드시 별도 검증해야 하는 고난도 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.