수원지방법원 2025타경4482. 성남시 분당구 수내동 청구블루빌 지하층 비04호로, 감정평가상 실제 이용은 제1종 근린생활시설(사무실)입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 526,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.06.30 설정된 주식회사우리은행 근저당권 4,800,000,000원이며, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 신고된 실제 임차인은 6명이고, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김옥경·정서현·서정화·조윤정은 전입일이 말소기준권리인 2022.06.30보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 정서현 100,000,000원, 서정화 50,000,000원, 조윤정 250,000,000원은 배당표에서 우선변제권 없이 보증금 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층 비04호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 분당구 황새울로 224 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 실제 제1종 근린생활시설(사무실) |
| 공부상 용도 차이 | 건축물관리대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 실제 제1종 근린생활시설(사무실) |
| 소유자 | 주식회사다지움산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 526,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 4,003,585,936원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 건물 | 2000.04.06 사용승인 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
소유권은 2021.02.09 임의경매 매각으로 주식회사다지움산업개발에 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 3,240,000,000원은 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 2022.06.30 주식회사우리은행 근저당권 4,800,000,000원입니다. 2025.09.15 국의 압류와 2025.09.23 우리은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 4명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥경 | 미상 | 2007.03.27 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 정서현 | 101호 | 2021.10.05 | 100,000,000원 | 7,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 인수 |
| 서정화 | 지하층 비02호 | 2022.02.17 | 50,000,000원 | 20,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 인수 |
| 조윤정 | 지하1층 2호 일부 | 2022.03.14 | 250,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 매수인 인수 |
| (주)세광산업개발 | 지하1층 비03호 | 2024.09.10 | 100,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경석 | 지하1층 비04호 | 2024.12.19 | 40,000,000원 | 2,100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대상 표시가 지하층 비04호인 가운데 정경석은 비04호 점유자로 조사됐고 전입일이 말소기준 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 사건 자료에는 101호·비02호·지하1층 2호 일부 등 다른 점유부분의 선순위 전입 임차인도 함께 나타나며, 배당 시뮬레이션은 이들 중 정서현·서정화·조윤정의 보증금 400,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 526,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 시세 대비 할인율을 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 배당 시뮬레이션상 모든 회차에 매수인 인수액 400,000,000원이 유지되므로, 최저가 하락과 실제 취득부담을 동일하게 봐서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 526,000,000원 | 518,340,000원 | 4,281,660,000원 | 400,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 420,800,000원 | 414,192,000원 | 4,385,808,000원 | 400,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 336,640,000원 | 331,127,040원 | 4,468,872,960원 | 400,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 526,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,660,000원 |
| 인수 · 정서현 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서정화 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조윤정 보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,800,000,000원 | 518,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,660,000원을 제외한 518,340,000원이 우리은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 4,281,660,000원입니다. 정서현·서정화·조윤정 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수 400,000,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수내역 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수내역이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 비04호는 실제 근린생활시설 사무실로 이용 중이며, 공부상 용도는 제1종근린생활시설 휴게음식점입니다.
- 건물. 2000.04.06 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물로 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·주차시설이 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가 9,263,000원/㎡, 토지면적 2,017.3㎡, 업무용으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 24m, 남동측 약 16m, 북동측 약 19m 포장도로에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수인 인수 400,000,000원 재확인. 정서현·서정화·조윤정의 대항력과 우선변제권 여부, 인수 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 김옥경 보증금 확인. 2007.03.27 전입으로 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 추가 인수액을 확정하기 전에는 총 취득부담도 확정할 수 없습니다.
- 점유부분 대응 확인. 대상은 비04호인데 사건 자료에는 101호·비02호·지하1층 2호 일부·비03호 등 여러 점유부분이 함께 나타납니다. 실제 매각대상과 각 임차인의 점유범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 비04호 현재 점유. 정경석은 비04호, 보증금 40,000,000원·월차임 2,100,000원으로 조사됐고 전입일은 2024.12.19로 말소기준 뒤입니다.
- 시세자료 부재. 실거래 비교자료가 없어 감정가나 유찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 용도 차이 확인. 건축물관리대장상 휴게음식점, 실제 사무실이므로 현재 이용상태와 인허가·용도 적합성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 인수 범위다
이 물건의 핵심은 신건 최저가 526,000,000원이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 정서현·서정화·조윤정의 보증금 400,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 말소기준보다 훨씬 앞선 2007.03.27 전입자 김옥경의 보증금은 확인되지 않았습니다. 게다가 대상은 비04호인데 여러 임차인의 점유부분이 서로 다르게 표시돼 있어, 각 임차관계가 실제 매각대상에 어떻게 연결되는지가 입찰 전 가장 먼저 확정돼야 합니다.
실거래 비교자료도 없으므로 감정가 대비 할인만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 420,800,000원, 2회 유찰 시 336,640,000원으로 최저가는 내려가지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액 400,000,000원은 그대로입니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”으로 단순화할 수 없으며, 임차인별 대항력·보증금·점유범위를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
