춘천지방법원 2025타경20840. 원주시 명륜동 현대아파트 상가동 2층 202호로, 감정평가 이용상태는 상가입니다. 현재 소유자는 김천안이며 2000.12.26 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농업협동조합중앙회 명의로 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2025년에 설정된 중소기업중앙회·농협은행주식회사·농림수산업자신용보증기금관리기관농업 관련 가압류 4건과 2025.08.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며, 현황조사에 기재된 임차인 김준수도 2018.11.06 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 124 현대아파트 상가동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설(상가) · 31.68㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 2층 |
| 소유자 | 김천안 (2000.12.26 임의경매로 인한 낙찰로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 41,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 154,247,587원 |
| 말소기준권리 | 2000.12.26 농업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리는 소멸
현재 소유권 취득일과 말소기준 근저당 설정일이 모두 2000.12.26입니다. 그 뒤 2025년에 설정된 가압류 4건은 각각 87,900,000원, 40,994,906원, 163,979,626원, 6,571,635원이고, 모두 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.08.11 임의경매개시결정 역시 후순위입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준수 | 2018.11.06 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김준수의 전입일 2018.11.06은 말소기준권리 2000.12.26보다 늦어 제공 판정상 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 있지만, 직접 비교 대상이 아니다
제공된 ‘대성현대’ 최근 실거래는 12건이고 최근 12개월 평균은 113,250,000원, 최신 거래는 2026.09 85,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 54.09~84.92㎡이며, 본건은 31.68㎡ 상가입니다. 용도와 면적이 일치하지 않으므로 이 숫자를 근거로 최저가 41,000,000원이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 75.42㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 54.09㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 54.09㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 75.42㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 75.42㎡ | 11 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 75.42㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 75.42㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 113,250,000원 |
현재 최저매각가는 41,000,000원입니다. 제공 시나리오상 1회 유찰 시 32,800,000원, 2회 유찰 시 26,240,000원으로 내려가지만, 유찰만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 본건은 권리 기준 실질취득액이 낙찰가와 동일하다는 점은 분명하지만, 적정 상가 시세 자체는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,138,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 200,000,000원 | 39,862,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업중앙회 | 87,900,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,994,906원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 163,979,626원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,571,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 499,446,167원 중 예상 배당액은 39,862,000원이며, 미배당액은 459,584,167원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 상가이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 원주향교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등이 형성된 아파트상가지대입니다. 제반 입지 여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 도로 상태도 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지 지표. 공시지가는 685,700원/㎡, 지목은 대, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 환금성. 대성현대는 499세대, 1991.08.29 준공 단지이나 본건은 주거 세대가 아닌 상가동 2층 근린시설입니다. 주거 실거래량을 그대로 상가 환금성으로 치환해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 본건 31.68㎡ 상가와 용도·면적이 맞는 매매사례를 별도로 확인해야 합니다. 단지 아파트 실거래 85,000,000~143,000,000원은 직접 비교 대상이 아닙니다.
- 임차관계 재확인. 현황조사상 김준수, 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원입니다. 대항력은 없다고 판정돼 있으나 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유·계약상태는 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 매각물건명세서에 관리비 미납분 등 정상사용을 위한 추가비용 가능성이 적혀 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 32,800,000원, 2회 유찰 26,240,000원 시나리오가 있어도 동일 상가 시세·임대수익 자료가 없으면 가격 메리트가 검증된 것은 아닙니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권 미배당액 459,584,167원이 크지만 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 상가 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2000.12.26 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 2025년에 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 김준수 역시 2018.11.06 전입으로 제공 판정상 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 다른 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균 113,250,000원과 최신 85,000,000원은 모두 본건과 면적·용도가 다른 아파트 거래라서, 최저가 41,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 되지 못합니다. 여기에 2층 상가라는 용도 특성과 관리비 미납분 등 추가비용 가능성까지 고려하면, 이 사건은 권리 안전성은 양호하지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
