춘천지방법원 2025타경20840. 원주시 명륜동 현대아파트 상가동 2층 204호의 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태도 상가로 확인됩니다. 현재 소유자는 김천안이며, 2000.12.26. 임의경매로 낙찰받아 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원이고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년에 중소기업중앙회와 농협은행주식회사 등의 가압류가 연이어 들어왔고 2025.08.11. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 김준수는 2018.11.06. 전입, 보증금 5,000,000원·월세 500,000원으로 조사됐지만 전입이 말소기준보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20840 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 124 현대아파트 상가동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 상가 |
| 소유자 | 김천안 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 154,247,587원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유권은 김천안에게 있고, 말소기준은 2000.12.26. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2025.06.30. 이후 등기된 중소기업중앙회·농협은행주식회사· 농림수산업자신용보증기금관리기관농업의 가압류와 2025.08.11. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준수 | 2018.11.06 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
③ 가격 판단 — 평균과 거의 같지만 최신 거래·하락 추세는 불리
대성현대 단지 거래자료의 최근 12개월 평균은 110,500,000원이고, 현재 최저가는 110,000,000원으로 그 평균의 99.5%입니다. 전체 12건 평균 112,500,000원과 비교해도 최저가는 97.8% 수준이어서 할인 폭이 크다고 보기 어렵습니다.
더 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최신 거래인 2026.09 거래가는 85,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -9.8%입니다. 가격이 내려가는 방향인 만큼 신건 최저가가 최근 12개월 평균에 조금 못 미친다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 75.42㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 75.42㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 75.42㎡ | 11 | 143,000,000원 |
| 2026.05 | 75.42㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 75.42㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 75.42㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 75.45㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 75.42㎡ | 9 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 75.42㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 75.42㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 110,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 200,000,000원 | 107,660,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 87,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,994,906원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 163,979,626원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,571,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 말소기준 근저당에 배당되고 이후 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 499,446,167원 대비 미배당액은 391,786,167원입니다. 다만 이 미배당 채권들은 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 391,786,167원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 413,430,167원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 430,713,367원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 상가로 이용 중인 근린시설입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 2층에 위치합니다.
- 입지. 원주향교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성된 아파트상가지대입니다. 입지적 여건은 보통정도입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통정도입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 개설되어 있으며 도로 상태는 양호합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 685,700원/㎡입니다. 완경사의 부정형 토지에 아파트 및 아파트상가용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비가 설치되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 110,500,000원의 99.5%입니다. 최신 거래 85,000,000원과 최근 -9.8% 추세도 함께 봐야 합니다.
- 상가 시세 별도 확인. 본건은 근린시설·상가이므로 대성현대 주거 거래자료만으로 적정 상가가치를 확정하지 말고 상가 임대료와 상가 거래사례를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차인 현황 확인. 김준수의 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태와 보증금 5,000,000원·월세 500,000원의 임대관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 매각물건명세서에는 낙찰 후 정상사용을 위해 관리비 미납분 등의 추가비용이 발생할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원이며 어느 시나리오에서도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2000.12.26. 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김준수도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 신건 110,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 110,500,000원과 사실상 비슷한 수준이고, 최신 거래는 85,000,000원, 최근 추세는 -9.8%입니다. 더욱이 본건은 상가이므로 단지 주거 거래자료를 직접 시세로 삼기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 핵심입니다. 상가 자체의 임대수익성과 실제 상가 거래사례가 확인되기 전에는 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
