춘천지방법원 2025타경20840. 원주시 명륜동 현대아파트 상가동 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 상가입니다. 소유자는 김천안이며 2000.12.26. 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 200,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸 예정입니다.
점유관계에서는 김준수 씨가 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원, 전입일 2018.11.06.로 조사됐습니다. 전입이 2000.12.26. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도는 별개의 실무 문제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 124 현대아파트 상가동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 상가 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 2층 |
| 소유자 | 김천안 (2000.12.26. 임의경매로 인한 낙찰) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사(분할 전 : 농업협동조합중앙회) / 154,247,587원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준은 2000.12.26. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이고 공동담보에는 같은 상가동 202호·204호·208호가 기재돼 있습니다. 이후 중소기업중앙회, 농협은행주식회사, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준수 | 미상 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2018.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 배당표에도 임차보증금 배당 항목은 반영돼 있지 않습니다. 따라서 본 자료 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 86.1%지만 ‘상가 시세’로 단정 금지
대성현대의 면적 매칭 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건이고 평균은 89,400,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 102,000,000원, 최근 구간은 과거 구간보다 0.8% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 86.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 54.09㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 54.09㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 54.09㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 54.09㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 54.09㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 89,400,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 200,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업중앙회 | 87,900,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,994,906원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 | 163,979,626원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,571,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 499,446,167원 중 예상 배당액은 75,214,000원이며, 미배당액은 424,232,167원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주향교 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 아파트상가지대입니다. 제반 입지적 여건은 보통정도입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량의 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 위치하여 교통사정은 보통정도입니다.
- 이용. 감정평가상 상가로 이용 중이며 위생 및 급·배수설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있으며 도로 상태는 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 기초 토지정보. 공시지가 685,700원/㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 소로한면 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 확인. 최근 12개월 평균 89,400,000원은 비교 참고치입니다. 본건이 상가인 만큼 주거동 거래와 분리해 실제 상가 거래·임대조건을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 김준수 임차인은 대항력이 없어 보증금 승계는 없지만, 실제 점유가 지속 중이라면 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
- 관리비 추가비용. 매각물건명세서에는 낙찰 후 정상사용을 위하여 관리비 미납분 등의 추가비용이 발생할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 배당 부족. 신건 77,000,000원 기준 채권 미배당액은 424,232,167원으로 크지만, 이는 후순위 채권자의 미회수 문제이며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 61,600,000원, 2회 유찰 시 49,280,000원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 상가답게”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2000.12.26. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류들은 매각으로 소멸 예정이며, 실제 임차인 김준수 씨도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 강점입니다.
다만 가격은 별도 문제입니다. 최저가 77,000,000원이 단지 최근 12개월 평균 89,400,000원의 86.1%이고 최근 거래 추세도 0.8% 상승이지만, 본건은 주거용 호수가 아니라 상가동 2층 근린시설입니다. 비교 거래를 그대로 상가 시세로 치환해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 상가 자체 수익성과 환금성을 확인한 뒤 판단입니다.
