춘천지방법원 2025타경20840. 원주시 명륜동 현대아파트 상가동 2층 208호로, 감정평가상 이용상태는 상가입니다. 현재 소유자는 김천안이고, 말소기준은 2000.12.26. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 200,000,000원입니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현황조사상 임차인 김준수가 확인됩니다. 전입일은 2018.11.06., 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원입니다. 그러나 전입신고가 2000.12.26. 말소기준권리보다 훨씬 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20840 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 124 현대아파트 상가동 2층208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상가 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 2층 |
| 소유자 | 김천안 |
| 감정가 / 최저가 | 22,000,000원 / 22,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 154,247,587원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2000.12.26. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2025.06.30. 중소기업중앙회 가압류 87,900,000원, 2025.07.11. 농협은행주식회사 가압류 40,994,906원, 같은 날 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 가압류 163,979,626원, 2025.07.17. 농협은행주식회사 가압류 6,571,635원과 2025.08.11. 임의경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준수 | 2018.11.06 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
전입신고가 말소기준권리 2000.12.26.보다 뒤인 2018.11.06.이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
확인되는 최근 거래 12건은 대성현대 단지의 주거용 아파트 거래입니다. 면적도 54.09㎡, 75.42㎡, 84.92㎡로 이 상가의 17.318㎡와 맞지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 113,250,000원이나 최신 거래 85,000,000원을 이 상가의 직접 비교시세로 놓고 “22,000,000원이 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 75.42㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 54.09㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 54.09㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 75.42㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 75.42㎡ | 11 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 75.42㎡ | 11 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 75.42㎡ | 13 | 139,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 22,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 200,000,000원 | 21,204,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 87,900,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 40,994,906원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 163,979,626원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,571,635원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 499,446,167원 가운데 21,204,000원이 배당되고, 478,242,167원이 미회수로 남는 계산입니다. 그러나 후순위 권리와 비대항 임차인의 미회수액은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주향교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성된 아파트상가지대입니다. 입지적 여건은 보통정도로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 2층 상가이며 위생·급배수설비와 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있으며 도로 상태는 양호합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 685,700원/㎡, 지목은 대, 완경사의 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 아파트 매매사례 12건은 대상 상가와 용도·면적이 달라 직접 비교시세로 사용할 수 없습니다. 동일 상가동·인근 상가의 실제 매매·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김준수는 대항력은 없지만 현황조사상 임차인으로 확인됩니다. 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원은 확인되지만 우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비. 낙찰 후 정상사용을 위해 관리비 미납분 등의 추가비용이 발생할 수 있다는 매각물건명세서 기재사항을 확인해야 합니다.
- 수익성·공실. 2층 상가인 만큼 현재 임대차 유지 가능성, 실제 영업상태, 공실기간, 관리비를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싼지는 아직 모른다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2000.12.26. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김준수 역시 2018.11.06. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가와 최저가가 22,000,000원이라고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 확인되는 85,000,000원~143,000,000원의 거래는 아파트 주거용 거래이고, 대상은 2층 상가입니다. 따라서 이 숫자를 기준으로 “80% 이상 싸다”는 식의 판단은 부적절합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건은 등기보다 상권·임대상태·관리비가 입찰가를 좌우합니다.
