부산지방법원 2025타경495. 부산광역시 기장군 정관읍 서진프라자1동 4층 401호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있으나, 경매 대상은 집합건물의 개별 호실이며 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 감정평가 당시 일부는 단아에스테딕이라는 상호의 근린생활시설로, 일부는 공실로 파악되었습니다. 현재 임대차와 공실 상태는 추가 확인이 필요합니다.
등기상 소유자는 주식회사와이에스에이치기업입니다. 2016.03.03 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리로, 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이후 기장군 압류 등기 2건과 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 압류와 관련된 세금의 실제 우선배당 여부는 별도의 확인 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 · 집합건물 개별 호실 · 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 일부 근린생활시설(단아에스테딕), 일부 공실로 조사 · 현재 상태 재확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 (단독소유) |
| 감정가 | 289,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,572,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 609,861,054원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.03 부산은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
권리분석의 중심은 2016.03.03 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 기장군이 등록한 압류 2건과 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 채권최고액 720,000,000원은 이 호실 외에 서진프라자1동 407호, 601호, 602호를 포함하는 공동담보 근저당권에 기재된 금액입니다. 따라서 이를 401호만의 실제 채무잔액으로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 상태는 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서상 임세연이 401호 일부의 임차인으로 조사되었습니다. 전입신고일은 2017.01.09로, 말소기준권리인 부산은행 근저당 설정일 2016.03.03보다 늦습니다. 따라서 제시된 조사내용에 따르면 대항력이 없는 임차인입니다. 다만 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임세연 | 401호 일부 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2017.01.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배당 관련 유의사항. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임차인의 우선변제권 행사 여부는 확정할 수 없습니다. 또한 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도 검토가 필요합니다. 이러한 사항은 배당 결과에 영향을 줄 수 있지만, 제시된 대항력 판단과 매수인 보증금 인수 여부를 동일한 문제로 취급해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%가 곧 시세는 아니다
감정가 289,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 48,572,000원입니다. 감정가 대비 16.81%까지 낮아진 것은 분명하지만, 이 수치는 감정가와 최저가의 비율일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
이 물건은 아파트가 아니라 제1종근린생활시설로 이용되는 집합건물 호실입니다. 상가·근린생활시설은 임차수요, 층별 접근성, 현재 영업 여부, 공실 기간, 관리비 부담 등에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 낮은 최저매각가만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 289,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 48,572,000원 | 5회 유찰 · 감정가 16.81% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 제시된 권리관계 기준 |
| 실질취득 추정 | 48,572,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 부대비용 제외 |
| 비교 실거래 시세 | 확인 필요 | 실제 시세 대비 할인율 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 48,572,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,274,296원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 47,297,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 672,702,296원 |
집행비용은 추정액입니다. 부산은행의 채권최고액 720,000,000원을 기준으로 배당을 모의계산한 결과이며, 실제 확정 채권액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 미배당액도 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 채권자 회수
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 48,572,000원 | 47,297,704원 | 672,702,296원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 34,000,400원 | 32,988,393원 | 687,011,607원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 23,800,280원 | 22,971,875원 | 697,028,125원 | 0원 |
현재 회차에서 부산은행의 예상 배당금액은 47,297,704원으로, 신청채권자의 청구액 609,861,054원을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 배당금액은 더 감소하는 구조입니다. 다만 이러한 채권자의 미회수 금액을 낙찰자가 추가로 부담하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남측 인근에 위치한 서진프라자입니다. 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 승강기, 공동위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전 및 주차설비 등이 있습니다.
- 접도. 남동측 약 40m 도로, 북서측 약 15m 도로, 남서측 보행자전용도로에 접합니다. 도로 접근성과 해당 4층 호실의 영업 접근성은 구분하여 평가해야 합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 일반경관지구, 택지개발지구 등이 적용됩니다. 토지 지목은 대이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 개별 호실의 현재 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설의 매도 가능성과 임대수요는 업종 적합성, 층별 접근성, 실제 공실률, 관리비 및 수익구조 등에 영향을 받습니다. 5회 유찰 이력과 현재 공실 여부 미확인을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 실태. 단아에스테틱의 실제 영업 여부, 임세연의 점유 여부, 계약 존속, 내부 공실 부분을 현장에서 확인하세요.
- 배당요구·최우선변제. 임세연의 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인하세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 등기가 2026.03.11 말소된 사실과 현재 공매 진행 여부를 반드시 교차 확인하세요.
- 압류·세금. 기장군 압류 2건의 관련 세금, 당해세 여부, 실제 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 공동담보. 부산은행 근저당은 다른 호실과 공동담보로 설정되어 있습니다. 채권최고액과 실제 채권잔액, 공동담보 관계를 구별하여 검토하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납, 내부 시설 상태와 원상복구 비용, 점유자 인도 및 명도 절차에 따른 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 주변 근린생활시설의 최근 매매사례, 실제 임대료와 공실률을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 대체하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 48,572,000원입니다. 감정가 289,000,000원에서 5회 유찰된 결과로, 현재 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 임차인 임세연의 대항력도 없는 것으로 분석되어 매수인 인수액 0원이라는 점은 긍정적입니다.
하지만 실제 임대차 존속과 공실 여부가 확인되지 않았으며, 공매 이력과 압류 관련 확인 사항도 남아 있습니다. 무엇보다 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설이고, 현재 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
따라서 결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유·환금성 판단은 보류”입니다. 5회 유찰이라는 숫자에 앞서 실제 점유 관계, 공실 상태, 수익 가능성과 주변 거래가격을 확인하는 것이 우선입니다. 낮은 최저가 자체는 안전한 낙찰가를 보장하지 않습니다.
