부산지방법원 2025타경495. 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 서진프라자1동 4층 407호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사와이에스에이치기업이고, 신청채권자는 주식회사부산은행입니다. 부산은행은 2016년 3월 3일 설정한 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 바탕으로 경매를 신청했습니다. 다만 이 근저당권은 다른 호실도 포함한 공동담보이므로, 채권최고액 전체를 407호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.

가격의 변화는 매우 큽니다. 감정가 165,000,000원에서 출발해 다섯 차례 유찰된 현재 최저매각가는 27,732,000원입니다. 감정가의 약 16.8% 수준까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 특히 이 물건은 제1종근린생활시설로 평가된 집합건물이며, 실제 점유와 영업 여부가 불명확합니다. 낮아진 입찰금액보다 사용 가능 상태와 재매각 가능성을 먼저 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리 구조의 출발점은 2016년 3월 3일 부산은행 근저당권입니다. 말소기준권리 이후 등기된 기장군 압류와 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기는 2026년 3월 11일 말소되었습니다.

다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 낙찰 후 점유자를 상대로 별도 절차 없이 즉시 사용할 수 있다는 뜻은 다릅니다. 현재 확인된 점유 관련 기재는 매각대상인 407호와 구분해 검토해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 401호 기재와 407호를 혼동하지 말 것

현황조사에 기재된 실제 임차인은 임세연 1명이며, 점유 부분은 401호 일부입니다. 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원, 전입신고일은 2017년 1월 9일입니다. 전입일이 부산은행 근저당 설정일인 2016년 3월 3일보다 늦어 해당 선순위 근저당권에 대항하지 못하는 것으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

중요한 점은 임세연의 점유 부분이 407호가 아닌 401호 일부로 표시되어 있다는 사실입니다. 따라서 임세연을 407호의 임차인으로 확정하거나, 임세연의 대항력 판정을 근거로 407호의 점유 관계까지 안전하다고 결론 내려서는 안 됩니다.

현재 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 그러나 미확인 점유자의 권리까지 확정적으로 0원이라고 판단할 근거는 부족합니다. 407호에 별도 점유자가 확인되면 그 점유자의 입주 시점, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 다시 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.8%, 그런데 시세는?

현재 최저매각가 27,732,000원은 감정가 165,000,000원의 약 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 사실은 시장에서 감정가와 낙찰 가능한 가격 사이에 큰 간극이 나타났음을 보여줍니다. 그러나 실제 거래가격을 근거로 한 적정가치 평가는 별도로 필요합니다.

현재 가격에서 등기·배당 산정상 인수액이 0원이므로, 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액은 27,732,000원입니다. 하지만 취득세, 미납 관리비, 명도비, 수리비 및 사용 가능 상태에 따른 비용은 별도로 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,732,000원 가정)

집행비용 899,176원은 추정치입니다. 부산은행 근저당 채권최고액 720,000,000원을 기준으로 산정된 미배당액 693,167,176원은 매수인 인수액이 아닙니다. 공동담보 배분, 실제 채권잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

부산은행의 경매 청구액은 609,861,054원입니다. 현재 회차에서 예상되는 부산은행 배당액은 26,832,824원으로, 청구액에도 크게 미달합니다. 채권회수 부족이 곧바로 낙찰자의 채무 승계를 의미하지는 않지만, 공동담보와 조세채권의 관계는 정확하게 확인해야 합니다.

⑤ 공매 이력과 조세 압류 — 경매와 별도로 확인

2024년 7월 9일 기장군의 압류가 등기되었고, 2025년 8월 20일에는 한국자산관리공사 공매공고가 부기등기되었습니다. 해당 공매공고는 2025년 12월 8일 공매취소공고를 원인으로 하여 2026년 3월 11일 말소되었습니다.

따라서 등기상 공매공고는 말소된 상태로 확인되지만, 과거 공매 절차가 존재했던 만큼 입찰 전에 한국자산관리공사 공매 진행 이력과 현재 처분 상태를 대조하는 것이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남측 인근의 서진프라자 1동으로, 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 40m 폭 도로, 북서측 약 15m 폭 도로 및 남서측 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 일반경관지구 및 택지개발지구 등의 지정이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 8층 건물로 공동위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설(의원) 용도로, 매각물건명세서에는 강박사 상담코칭센터 상호와 함께 공실 여부 재확인이 명시되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대지이며 토지 전체 면적은 1,225.8㎡, 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다. 이는 해당 필지의 정보로, 407호의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 사용 가능 업종과 임대수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 이력과 점유 상태의 불확실성을 고려하면 매각가격만으로 환금성을 긍정적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 407호 현장 점유 확인. 강박사 상담코칭센터의 실제 운영 여부와 공실 여부를 조사하고, 점유자가 있다면 계약관계와 점유 권원을 확인하세요.
• 401호 임차인과 구분. 임세연의 점유 부분은 401호 일부로 기재되어 있습니다. 407호에 같은 임차인이 점유하고 있다고 단정하지 말고 호실별 점유를 분리해 확인하세요.
• 용도·대지권 확인. 사건 분류 대지와 감정평가상 제1종근린생활시설 표기를 대조하고, 집합건축물대장·등기사항증명서에서 407호의 전유부분과 대지권을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 401호·601호·602호와 공동담보 관계입니다. 다른 호실의 경매 진행 및 배당 영향을 점검하세요.
• 공매·압류 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 말소 이력, 기장군 압류와 조세채권 배당 가능성을 점검하세요.
• 미납 관리비. 장기간 사용 또는 관리 상태가 불명확한 근린생활시설에서는 공용부분 관리비 체납과 승계 가능액을 확인하세요.
• 시세 조사. 서진프라자 내 유사 호실의 실거래가·임대료 및 주변 근린생활시설의 최근 거래와 공실을 비교해 실제 취득 적정가격을 산정하세요.
• 회차별 시나리오. 현재 최저가 27,732,000원뿐 아니라 추가 유찰 가정인 19,412,400원과 13,588,680원도 검토하되, 유찰 시나리오를 실제 확정 일정이나 적정가치로 간주하지 마세요.
• 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서와 법원 매각기일 변경 여부를 최종 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다”

부산 정관 서진프라자 407호의 가장 눈에 띄는 요소는 5회 유찰과 27,732,000원의 최저매각가입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이번 물건을 단순히 권리가 깨끗한 초저가 물건으로 분류하기는 어렵습니다.

첫째, 감정평가상 근린생활시설이므로 주거용 부동산과는 다른 임대수요와 환금성 검토가 필요합니다. 둘째, 407호 공실 여부가 불명확하고 임차인 조사 기록은 401호 일부에 관한 것이므로 호실별 권리 관계를 정확히 구분해야 합니다. 셋째, 공동담보와 과거 공매 이력, 조세 압류가 존재합니다. 넷째, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격이 충분히 낮은지 객관적으로 평가하기 어렵습니다.

말소권리 구조는 긍정적이지만, 점유와 가치 판단은 보류입니다. 현재 최저가의 절대금액에 매력을 느끼기보다, 407호를 실제로 인도받아 사용할 수 있는지와 취득 이후 임대 또는 처분할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 현장 점유·용도·공동담보·시세가 확인되기 전에는 보수적인 입찰 접근이 적절합니다.