부산지방법원 2025타경495. 부산 기장군 정관읍 정관7로 34, 서진프라자1동 6층 602호입니다. 사건 분류는 대지로 기재돼 있으나, 감정 이용상태상 해당 건물은 제1종근린생활시설(의원) 용도이고 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 현재 최저가는 107,085,000원으로 감정가 446,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다.
권리 흐름은 비교적 선명합니다. 2016년 3월 3일 부산은행의 채권최고액 720,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2019년 윤정상의 채권최고액 500,000,000원 근저당과 2024년 기장군 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인에게 넘어오는 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경495 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 용도 | 사건 분류 대지 · 감정 이용상태 제1종근린생활시설(의원) |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 107,085,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 609,861,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 감정평가시점 점유 | 공실상태 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2016.03.03. 부산은행 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 720,000,000원이고, 채무자는 김광원입니다. 이후 설정된 윤정상 근저당, 기장군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 부산은행에도 전액 배당되지 않지만, 그 미배당액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
② 임차인·점유 확인 — 401호 기재와 본건 602호를 구분
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임세연 | 401호 일부 | 2017.01.09 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사상 임세연의 점유 부분은 401호 일부로 기재돼 있고, 본건 주소는 602호입니다. 따라서 이 기재를 곧바로 본건 602호의 임차인으로 동일시할 수 없습니다. 해당 기재 자체는 전입일 2017.01.09.로 말소기준일 2016.03.03.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 별도로 본건은 감정평가시점 기준 공실상태라는 비고가 있습니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 107,085,000원으로 감정가 446,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 본건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
특히 감정 이용상태는 주거용 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(의원)입니다. 감정평가시점 공실 기재가 있고 임대관계도 명확히 확인되지 않은 상태이므로, 실제 매매가·임대수익·공실 기간 같은 시장 정보 없이 “1억 원대라서 저렴하다”는 결론을 내리기는 어렵습니다. 현재 가격의 매력도는 시세 검증 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,190원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 104,785,810원 |
| 2. 근저당 · 윤정상 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 담보권 채권총액은 1,220,000,000원, 예상 배당액은 104,785,810원, 미배당은 1,115,214,190원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 공매 이력 — 취소등기와 상태 교차 확인
갑구에는 2025.08.20. 한국자산관리공사 관련 공매공고가 기재됐고, 2026.03.11.에는 2025.12.08. 공매취소공고를 원인으로 해당 공매공고등기를 말소한 기록이 있습니다. 등기 흐름상 공매공고는 취소된 형태지만, 별도 확인사항으로 한국자산관리공사 공매와 현재 법원경매 진행 상태를 교차 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가동초등학교 남측 인근으로 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성돼 있으며, 위치 및 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 공동위생·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40m 도로, 북서측 약 15m 도로, 남서측 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당하며 토지 전체 면적은 1,225.8㎡, 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이고, 감정평가시점 본건은 공실상태로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자와 실제 시세 할인율은 다릅니다. 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가시점 공실 기재를 현 시점 점유상태와 동일하게 단정하지 말고 매각기일 전 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 401호 임차인 구분. 임세연의 조사상 점유 부분은 401호 일부입니다. 본건 602호와 혼동하지 말고 현황조사 원본에서 호별 관계를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 401호·407호·601호와 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권·배당관계를 함께 점검해야 합니다.
- 공매 상태 교차 확인. 공매공고 후 취소·말소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 서로 대조해야 합니다.
- 용도·환금성. 주거용이 아닌 제1종근린생활시설(의원) 용도입니다. 실제 사용 가능 업종과 임대수요, 공실 위험을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시등기는 매각으로 소멸하며 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수 때문에 1억 원대 최저가가 다시 불어나는 구조는 아닙니다.
그러나 가격 평가는 별개의 문제입니다. 4회 유찰 끝에 107,085,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정상 제1종근린생활시설(의원)·공실 물건입니다. 따라서 감정가의 24.01%라는 할인율 하나만으로 “시세보다 싸다”고 말할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증 필요. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 그 107,085,000원이 실제 상가 시장에서 충분히 낮은 가격인지 확인하는 데 있습니다.
