부산지방법원 2025타경495. 정관읍 정관7로 34 서진프라자1동 6층 602호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 사건 용도표시는 대지이며, 감정평가 기준시점의 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 감정가 446,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 218,540,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.03.03. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 2019년 윤정상 근저당권과 2024년 기장군 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 채권자 미배당액이 크다는 사실과 매수인의 인수액은 별개의 문제입니다. 배당받지 못한 담보채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관7로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 / 집합건물 · 제1종근린생활시설(의원) · 감정평가시점 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 주식회사와이에스에이치기업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 218,540,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 609,861,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.03.03. 설정된 부산은행 근저당권으로 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이 근저당은 서진프라자1동 401호·407호·601호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 2019.12.23. 윤정상 명의 근저당권 500,000,000원과 2024.07.09. 기장군 압류, 2025.04.14. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임세연 | 401호 일부 | 2017.01.09 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 기재된 임세연의 점유부분은 401호 일부로, 분석 대상인 602호와 호수가 다릅니다. 전입일도 말소기준일인 2016.03.03.보다 늦은 2017.01.09.이므로 기재 내용상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 대상 602호는 매각물건명세서 비고상 감정평가시점 기준 공실로 기재돼 있습니다.
③ 가격 해석 — 49%는 시세가 아니라 감정가 대비 수치
현재 최저매각가 218,540,000원은 감정가 446,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 동일 물건이나 인근 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 결론내릴 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 전체 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 218,540,000원 | 214,680,440원 | 1,005,319,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 152,978,000원 | 150,036,308원 | 1,069,963,692원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 107,084,600원 | 104,785,416원 | 1,115,214,584원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 218,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,859,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 720,000,000원 | 214,680,440원 |
| 2. 근저당 · 윤정상 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,220,000,000원 중 예상 배당액은 214,680,440원이며, 미배당액은 1,005,319,560원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가동초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 40m 도로, 북서측 약 15m 도로, 남서측 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,225.8㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 8층 건물로 승강기, 공동위생, 화재탐지·경보, 소화전, 주차설비가 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대상 호실은 감정평가시점 공실이며, 최근 실거래 자료가 없어 매각가의 시장 적정성을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 수치와 별개로, 서진프라자 내 유사 호실과 인근 근린생활시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 공실·임대 가능성. 감정평가시점 공실이므로 현재 점유상태와 임대 가능 업종, 예상 임대조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 401호 임차인 구분. 현황조사 임차인은 401호 일부로 기재돼 있으므로 공동담보 부동산의 점유관계와 대상 602호의 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 공매공고가 취소돼 말소된 경위를 법원경매 기록 및 한국자산관리공사 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위. 부산은행 근저당의 공동담보인 401호·407호·601호의 진행 상황과 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 대상 호수와 기재 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
권리분석만 보면 이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 소멸형 물건입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 실거래 비교자료가 없고 대상 호실은 감정평가시점 공실인 제1종근린생활시설입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실도 시장이 감정가 수준을 받아들이지 않았다는 결과일 뿐, 현재 최저가가 곧 시세 이하라는 증거는 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 전까지 보류. 공동담보·공매 이력·602호 실제 점유와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
